나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12677 [1] 충청남도 아산시 모종동 583-72 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 "동신초등학교" 북서측 인근에 위치하는 현"엠스빌" 다가구주택 부지로 주위 인근은 노선상가지역 및 주거지 혼성지역으로 제반 주거 환경은 보통인 편임.

교통상황

차량출입 용이하고 시내중심지 인근이므로 대중교통수단의 이용도 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리꼴의 토지로 인근지 및 접면도로와 등고평탄함.

인접 도로상태

동측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 도로(소로4-8)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(원도심)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층의 다가구주택 건물로 외벽 : 제주화산석붙임 및 화강석잔다듬 붙임이고 내벽 : 타일 및 벽지마감 등이며 창호 : 샷시 및 목재 등임.

이용상태

현"엠스빌" 다가구 주택 건물로 이용중임 1층 : 계단실 EV실 2층 : 다가구주택(7가구) 3층 : 다가구주택(6가구) 4층 : 다가구주택(2가구)

설비내역

기본적인 위생,급배수설비 및 도시가스사용의 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

첨부한"건물개황도" 참조요

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경12677 (1)

1.2. 소재지

충청남도 아산시 모종동 583-72

1.3. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 다가구주택

1.4. 감정가

1,299,826,200원

1.5. 면적

토지면적: 330.60㎡ (약 100평)

건물면적: 537.84㎡ (약 162.7평)

제시외 건물면적: 84.50㎡ (약 25.6평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OOOOO

1.9. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 임대차관계 미상의 전입자 있음 (주의 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 "동신초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지역 및 주거지 혼성지역으로 형성되어 있어 제반 주거 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 시내 중심지 인근에 위치하여 대중교통 수단의 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 소폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(온양동신유치원), 중점경관관리구역(원도심)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

아산시 모종동 일대는 온양온천과 관련된 관광 및 상업 시설이 발달해 있으며, 다수의 음식점과 온천 시설이 있는 것으로 파악됩니다. 특정 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리: 2017-10-19 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을8)

* 총 채권액 합계 (등기부채권 총액):

- 토지: 742,209,549원

- 건물: 1,202,209,549원 (주택임차권 포함)

- 합계: 약 1,944,419,098원

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으며, 대부분 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 "임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 주의사항이 기재되어 있어, 추가적인 확인이 필요한 임차인이 존재할 수 있습니다.

* 임차인: 강진철

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-02

확정일자: 2021-07-02

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 없음

* 임차인: 고소연

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2026-06-05

대항력: 없음

* 임차인: 김금자

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2022-08-09

확정일자: 2025-11-26

배당신고일자: 2026-01-08

대항력: 없음

* 임차인: 김지현

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-16

확정일자: 2020-03-05

배당신고일자: 2024-03-26

대항력: 없음

* 임차인: 김지호

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

확정일자: 2021-06-25

배당신고일자: 2024-07-30

대항력: 없음

* 임차인: 노소영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-02

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 박형주

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-02-21

확정일자: 2023-02-27

배당신고일자: 2026-02-09

대항력: 없음

* 임차인: 성광석

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-20

확정일자: 2023-03-20

배당신고일자: 2026-01-08

대항력: 없음

* 임차인: 송주환

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-11

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음

* 임차인: 유선희

보증금: 20,000,000원

차임: 230,000원

전입일자: 2019-10-17

확정일자: 2019-10-17

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

* 임차인: 윤우영

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-15

확정일자: 2023-05-15

배당신고일자: 2026-01-19

대항력: 없음

* 임차인: 윤진

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-24

확정일자: 2022-02-24

배당신고일자: 2025-07-23

대항력: 없음

* 임차인: 이가영

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2024-07-11

대항력: 없음

* 임차인: 임창섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-02

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (본 건 경매 진행 시 임차인의 보증금을 인수할 금액은 없습니다.)

3.4. 권리분석 요약

모든 등록된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액이 0원이므로 낙찰자가 부담해야 할 임차인 관련 금액은 없습니다. 다만, "임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 특이사항이 있어, 실제 점유 관계 및 미등재 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 경매 절차가 복잡하게 진행될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 건축 연도가 1991년~1994년으로 본건(2017년 준공)보다 오래되었으며, 전용면적 또한 35.84㎡~60.4㎡의 개별 세대 거래 정보입니다. 이러한 개별 세대 거래 시세와 본건 전체 다가구주택의 시세는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 최근 매매 사례 (개별 세대 기준, 2026년 기준):

- 554-17번지: 35.84㎡, 1층, 2026년 1월 거래, 6,000만원

- 591-7번지: 35.88㎡, 4층, 2026년 5월 거래, 4,150만원

- 593-24번지: 60.4㎡, 2층, 2026년 7월 거래, 6,400만원

이를 바탕으로 해당 지역의 다세대 주택 단위 면적당 가격은 약 1,200만원/㎡ 수준으로 추정되나, 본건은 신축 건물의 전체 다가구주택이라는 점에서 이러한 개별 세대 거래 가격과 직접 비교하는 것은 무리가 있습니다. 본건의 감정가는 12억 9,982만 6,200원으로, 이는 건물의 신축 연도, 전체 규모, 입지 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 12억 9,982만 6,200원입니다. 제공된 JSON의 개별 세대 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 부동산 거래 동향을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 감정가가 건물 규모와 신축 연도를 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층의 다가구주택으로, 2017년 12월에 사용승인되었습니다. 외벽은 제주화산석 및 화강석으로 마감되었으며, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 샷시 및 목재 등으로 시공되었습니다.

5.2. 이용 상태

건물은 현재 "엠스빌"이라는 명칭의 다가구 주택으로 이용 중입니다.

- 1층: 계단실, EV실

- 2층: 다가구주택 (7가구)

- 3층: 다가구주택 (6가구)

- 4층: 다가구주택 (2가구)

총 15가구로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 경매 절차 진행 시 관련 서류 검토 및 절차 진행에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.2. 임대차관계 미확인 전입자

"임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 문구는 실제 점유 관계를 파악하기 어렵게 하며, 잠재적인 명도 리스크 또는 추가적인 권리 관계가 있을 가능성을 내포합니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 총 채권액과 감정가의 괴리

등기부상 총 채권액(약 19.4억원)이 감정가(약 13억원)를 초과합니다. 이는 경매 낙찰 후 채권자들에게 배당될 금액이 충분하지 않을 수 있음을 시사하며, 채권자의 적극적인 참여 여부 및 배당 절차에 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 신축급 다가구주택으로, 아산시 모종동 지역의 주거 및 상업 기능이 혼합된 입지에 자리하고 있습니다. 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 환경 역시 주거 및 생활 편의시설 이용에 적합합니다. 건물 상태도 양호하며, 승강기 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

긍정적인 측면으로는 신축 건물로서 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 임차인 관련 인수 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적다는 점입니다.

하지만, 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성, 임대차 관계가 불분명한 전입자의 존재 가능성, 그리고 총 채권액이 감정가를 상회하는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 임대 사업이 가능합니다.

* 우수한 입지: 아산시 모종동은 아산 도심과의 접근성이 좋고 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 임차인 부담 최소화: 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 보증금이 없어 명도 및 자금 부담이 적습니다. (단, 미확인 전입자 확인 필요)

* 안정적인 임대 수요: 다가구주택으로 다수의 임차인이 거주 가능하여 공실 리스크 분산 및 안정적인 현금 흐름 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,299,826,200원입니다. 제공된 개별 세대 매매 정보는 본건 전체 건물의 가치를 직접적으로 반영한다고 보기 어렵습니다. 신축 연도, 건물 규모, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 중복 사건 처리의 복잡성, 임대차 관계 미확인 전입자 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 약간의 할인율을 적용하여 접근하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 범위에서 결정하는 것을 추천합니다.

최종 예상 입찰가: 1,200,000,000원 (12억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.