나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9683 [1] 대구광역시 북구 칠성동2가 348-30 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 칠성고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 형태로서, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약4미터 정도의 현황 도로에서 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 남동측에 접하는 진입도로 칠성동2가 348-26(도로) 등기사항전부증명서상 김루비 소유지분은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 사용승인일 : 1989.05.10 외 벽 : 적벽돌 치장 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 주택 제반설비 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 다세대주택으로 기재되어 있으나 현황 단독주택입니다. (일반건축물대장상 2015.06.15 단독주택 변경)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각
등기사항전부증명서 상 ‘다세대주택’으로 기재되어 있으나 현황은 ‘단독주택’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9683 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사아이엠뱅크 (등기사항전부증명서 상 임의경매개시결정 권리자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 대구광역시 북구 칠성동2가 348-30

토지 면적: 164.40㎡ (약 49.73평)

건물 면적: 151.89㎡ (약 45.95평)

1.3. 건물 정보

용도: 단독주택 (등기사항전부증명서 상 ‘다세대주택’ 기재, 현황 ‘단독주택’)

구조: 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층

사용승인일: 1989년 05월 10일

1.4. 감정가

감정가: 357,784,200 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재 칠성고등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할 때, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 정도의 현황 도로에서 접근이 가능합니다.

다만, 본건 남동측에 접하는 진입도로(칠성동2가 348-26)의 소유권 지분은 본건과 무관할 수 있다는 특이사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

소유권: 최초 소유권 보존/이전 후 김 에게 이전되었습니다.

근저당: 대구은행 (172,500,000원), 김수정 (230,000,000원)이 설정되었습니다.

가압류: 신한카드 (5,825,983원), 롯데카드 (10,674,884원), 경북 (38,200,000원)이 설정되었습니다.

임의경매개시결정: 주식회사아이엠뱅크 (165,143,901원)에 의해 2025타경9683 사건으로 개시되었습니다.

말소기준권리: 대구은행의 근저당권 (2015년 06월 19일자)으로, 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 457,200,867원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금: 0원

대항력 유무: 인수할 보증금이 없어 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. (임대관계는 미상입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 단독주택 밀집 지역과 함께 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 상권 활성화 정도

본 물건의 주된 가치는 주거용 부동산으로서의 가치이며, 주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

대구 북구 칠성동 일대의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

칠성고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 서류상 용도와 실제 용도 불일치

등기사항전부증명서 상 ‘다세대주택’으로 기재되어 있으나, 현황은 ‘단독주택’입니다. 이는 일반건축물대장상 2015년 6월 15일에 ‘단독주택’으로 변경된 이력이 있습니다. 이러한 용도 불일치는 등기부 정리 및 향후 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 도로 접근 관련 특이사항

인접 도로 지분 관련하여 등기사항전부증명서상 김 소유 지분이 없다는 점은 도로 이용에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

본 물건은 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치한 단독주택으로, 토지 면적 164.40㎡, 건물 면적 151.89㎡를 소유하고 있습니다. 감정가는 357,784,200원입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

건축물대장상 용도 변경 이력 및 등기부상 용도 불일치 문제는 현장 확인 및 소명으로 해결 가능할 것으로 보입니다.

7.2. 시장 가치 판단

인근 부동산 거래 사례(다세대, 연립 등)를 볼 때, 본건은 비교적 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로서 지역 내 희소성 및 가치를 지닌다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 가치

164. 40㎡의 토지는 단독주택 부지로서 충분한 가치를 지니며, 향후 건축이나 개발 시의 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 주거용 단독주택의 희소성

도심 지역에서 단독주택의 공급은 제한적이므로, 본 물건은 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

8.3. 권리 인수 부담 없음

인수할 임차 보증금이 없어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2002년 준공된 80.03㎡ 다세대 주택이 143,000,000원 (약 178.6만원/㎡), 1979년 준공된 47.64㎡ 연립다세대 주택이 110,000,000원 (약 230.9만원/㎡), 1994년 준공된 68.91㎡ 연립 주택이 117,000,000원 (약 169.8만원/㎡)에 거래되었습니다.

이들 거래 사례는 본건과 주택 유형이 다르며, 특히 본건은 단독주택으로서 상당한 면적의 토지를 포함하고 있습니다. 제공된 시세 정보는 본건의 단독주택으로서의 가치 및 토지 가치를 직접적으로 반영하기는 어렵습니다.

본건 감정가 357,784,200원은 토지 면적(164.40㎡) 대비 약 217만원/㎡의 가치로 평가되었습니다. 이는 주변 다세대/연립 시세의 ㎡당 가격과 유사하거나 조금 높은 수준으로, 토지 가치를 비교적 합리적으로 반영한 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 단독주택으로, 대지지분이 크고 (164.40㎡) 준수한 건물 면적 (151.89㎡)을 갖추고 있습니다. 또한, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

감정가 357,784,200원을 기준으로, 주변 시세와 본건의 특징을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 350,000,000원에서 380,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.