나이스옥션 법원경매 천안 2025타경770 [1] 충청남도 아산시 방축동 592-52 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 "신정호관광단지" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택,주거나지,농경지,자연림등이 혼재하고 있음.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형완경사지로 상업용 건부지로 이용중이며 상호명 "레레 캠핑" 캠핑장으로 이용중이었던것으로 파악됨.

인접 도로상태

남서측으로 약8미터내외의 도로를 통해 본건진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 보전녹지지역(2019-04-26) , 성장관리계획구역(동지역06(특별관리형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(신정호)

제시목록 외의 물건

본건 지상 위 제시외 건물등이 소재하며 건물개황도를 참고할 것.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 스라브지붕 단층건물로서 (사용승인일:2023.4.20) 외벽:통유리마감등 내벽:통유리 마감 및 인테리어 마감등 창호:샷시창호등 기호(3) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물로서 (사용승인일:2023.10.18) 외벽:판넬마감등 내벽:벽지 및 타일마감등 창호:샷시창호등

이용상태

기호(2) 공부상 "제1종근린생활시설(휴게음식점)"이며 현황 "매점 & 쉼터까페"로 이용중임. 기호(3) 공부상 "단독주택(다중주택6실)"이며 현황 "샤워실 및 휴게실"등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 급,배수설비,LPG가스설비등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도를 참고할 것.

공부와의 차이

기호(3)은 공부상 "단독주택(다중주택6실)"이나 현황 "샤워실 및 휴게실"등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.기호(2)는 일반건축물대장상 "위반건축물"로 표기되어 있으니 경매진행시 확인하시기 바람. -.구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 등(감정평가서상 ㉠ 내지 ㉥) 포함.
2. 목록 ② 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현황상 매점, 쉼터카페로 이용 중임. 건축물대장에 위반건축물 표기됨.
3. 목록 ③ 공부상 단독주택(다중주택 6실)이나 현황상 샤워실 및 휴게실 등으로 이용 중임.
4. 캠핑장으로 이용 중이었던 것으로 파악됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경770 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 방축동 592-52 (신정호관광단지 인근)

* 용도: 근린시설

* 감정가: 3,714,810,900원

* 토지면적: 2941.00㎡ (약 889.68평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 458.93㎡ (약 138.85평)

* 건물 제시외면적: 200.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공부상 용도와 현황 이용 상이, 위반건축물 표기, 캠핑장 이용 이력

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 방축동에 소재하며, "신정호관광단지" 남측 인근 지역에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 근린생활시설, 단독주택, 나지, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 접근성: 남서측으로 약 8미터 내외의 도로를 통해 본건에 진입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역

* 보전녹지지역 (2019-04-26)

* 성장관리구역 (동지역06(특별관리형))

* 가축사육제한구역 (2021-07-22) (일부제한구역350)

* 중점경관관리구역 (신정호)

* 과거 신정호 일원이 종합관광단지로 개발 계획이 추진된 바 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 3,185,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 보증금: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 3,185,000,000원 입니다.

1.3. 상권분석

* 입지 특성: 신정호관광단지 인근이라는 지리적 이점을 가지며, 관광 및 휴양 관련 업종의 잠재력이 있습니다.

* 주변 이용 현황:

* 본건은 과거 "레레 캠핑"이라는 상호명으로 캠핑장으로 이용되었던 것으로 파악됩니다.

* 현재 목록 ② (공부상 제1종근린생활시설)은 매점 및 쉼터 카페로, 목록 ③ (공부상 단독주택)은 샤워실 및 휴게실로 이용 중입니다.

* 발전 가능성: 관광단지와의 연계성을 통해 방문객을 대상으로 한 사업 운영 및 수익 창출이 가능합니다. 신정호 지구 도시개발사업이 추진되었거나 계획되었던 점을 고려할 때, 지역 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측 도로를 통한 차량 접근성도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 신정호관광단지 내 및 인근에 카페, 식당, 공원, 산책로 등 다양한 편의시설이 소재하여 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 아산시에는 다가치교육센터, 청소년교육문화센터 등이 운영되고 있으며, 인근에 학교들이 위치하고 있습니다.

* 의료시설: 아산 시내에 미래한국병원, 아산삼성요양병원, 아산효요양병원 등 다양한 의료시설이 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 아산시의 경우 과거 쓰레기 소각장 등을 주민 편의 및 관광 시설로 전환한 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 목록 ② (현황: 매점, 쉼터카페) 건물은 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있어, 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치:

* 목록 ②는 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현황상 매점, 쉼터카페로 이용 중입니다.

* 목록 ③은 공부상 단독주택(다중주택 6실)이나 현황상 샤워실 및 휴게실 등으로 이용 중입니다.

* 이는 추후 건축물대장 시정 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 이용 현황의 불확실성: 과거 캠핑장으로 이용되었던 이력이 있으며, 현재 이용 상태와 공부상의 용도 차이로 인해 사업자 등록, 인허가 등에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지역 제한: 본건 토지는 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. (다만, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 제시외 건물: 제시외 건물 200.00㎡가 포함되어 있으므로, 해당 부분의 현황 및 법적 문제를 사전에 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 방축동, 신정호관광단지 인근에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 관광지 인접성이라는 매력적인 입지 조건을 갖추고 있으며, 넓은 토지 면적과 최근 사용 승인된 건물이 포함되어 있습니다.

그러나 목록 ②에 위반건축물이 표기되어 있고, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점, 그리고 보전녹지지역 등의 개발 제한사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 제시외 건물 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

신정호관광단지의 활성화 추세와 연계하여 활용 방안을 모색한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단되나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인접성: 신정호관광단지와 가까워 관광객 대상 사업 (캠핑장 재활용, 부대시설 등) 가능성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 2941.00㎡ (약 889.68평)의 토지는 향후 개발 또는 확장성을 고려할 때 유리합니다.

* 최신 건축물: 2023년에 사용승인된 건물이 포함되어 있어 즉시 사용 또는 리모델링을 통한 활용이 용이합니다.

* 권리관계 무하자: 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,714,810,900원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 위반건축물 해소 비용 및 이행강제금 예상액

* 공부상 용도와 현황 불일치 시정 관련 행정 절차 비용

* 토지의 개발 제한 사항 및 향후 활용 계획에 따른 수익성 분석

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석

* 본 물건의 현재 활용 상태 및 잠재적 가치 평가

정밀한 시장 조사 및 실사 없이는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 상기 리스크 요인 및 투자 포인트 분석을 바탕으로 입찰자의 추가적인 분석을 통해 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.