나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503803 [1] 대전광역시 대덕구 송촌동 444 선비마을아파트2단지 211동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 '대전매봉초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활 시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지 내까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 19층 건내 제211동 제2층 제204호 로서, 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임. ※.본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보장치, 옥내소화 전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 평지의 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 4차선의 포장도로, 남측 및 북측, 서측으로 왕복 2차선의 포장도로 가 소재하며 본건 단지 내 도로를 통하여 진ㆍ출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-11-01), 도로(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구(법동, 송촌택지개발완료.자세한사항별도확인도시관리팀)<택지개발촉진법>, 택지개발지구기타(공동 주택용지)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중 점경관관리구역) 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503803 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 대덕구 송촌동 444 선비마을아파트2단지 211동 2층204호

* 용도: 아파트

* 건축년도: 1999년

* 건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 19층 건 중 211동 2층 204호

* 집합건물 총괄표제부상 신주소: 대전광역시 대덕구 동춘당로114번길 47

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 41.28㎡ (약 12.5평)

* 건물면적: 84.45㎡ (약 25.5평)

* 토지 지분: 41.28㎡

* 건물 지분: 84.45㎡

* 감정가: 343,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 '대전매봉초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지 및 근린생활 시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건 단지 내까지 차량 접근이 가능합니다.

* 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때, 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

* 본건 단지는 동측으로 왕복 4차선, 남측 및 북측, 서측으로 왕복 2차선 이상의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 단지 내 도로를 통하여 원활한 진출입이 가능합니다.

2.4. 주변 시설

* 본 물건은 대전매봉초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활 시설이 밀집한 주거 지역입니다.

* 인근에 쓰레기 소각장과 같은 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 집합건물 등기사항전부증명서상 소유권이전(1999.11.25.) 이후 다수의 권리가 설정되었으나, 경매 신청으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (국민은행, 2011.02.25.)

* 근저당 (국민은행, 2014.04.03.)

* 가처분 (김윤희, 2014.05.01.) - 말소

* 임의경매 (국민은행, 2025.11.13.) - 말소기준권리

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 을7로 등기된 국민은행 근저당권 (접수일자 2011-02-25) 입니다.

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액은 72,000,000원입니다.

* 본 경매 절차에 따라 매각으로 인해 위 채권들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 본건의 임차인 현황은 조사되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등이 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 대전광역시 대덕구 송촌동에 위치한 주거 밀집 지역 내에 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 단지 정보

* 단지명: 선비마을 2단지 아파트

* 건축년도: 1999년

* 총 세대수: 1146세대

* 최고층: 20층 (본건 2층)

* 총 면적: 115717.5㎡

* 주거 전용 면적: 90323.3㎡

4.3. 주차시설

* 총 주차 대수: 1323대 (지상 437대, 지하 886대)

* 전기차 충전기: 지하 21대

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 단지 인근에 대전매봉초등학교(도보 약 4분, 0.2km) 및 대전매봉중학교(0.3km) 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 단지 앞에 학원가와 상권이 형성되어 있으며, 홈플러스 익스프레스, 농협 하나로마트, 각종 금융기관, 병원 등이 밀집한 상권과 도보로 접근 가능합니다.

5.3. 기타 단지 시설

* 자전거 보관소, 옥내 소화전 등 생활 편의를 위한 시설이 마련되어 있습니다.

* 단지 후문 쪽에 소리근린공원과 도보로 약 10분 거리에 동춘당공원 등 가족 나들이 공간이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시관리계획의 적용을 받고 있어 향후 개발 및 재건축 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다. [cite: data from prompt]

6.2. 미확인 임대차 관계

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 보증금, 월세 등 세부적인 사항 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.3. 물건 접근성

* 수차례 방문했으나 폐문부재로 인해 내부 상태를 건축물대장 및 탐문에 의존하여 파악해야 했습니다. 정확한 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 입찰 전 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동의 선비마을 2단지 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 거래 사례 및 감정가와의 차이를 고려할 때 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 제한적이었던 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 대전매봉초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 최근 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가와 비교하여 시세차익 기대 가능.

* 안정적인 단지 인프라: 선비마을 2단지는 지역 내에서 인지도가 있는 아파트로, 기본적인 편의시설 및 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 명도 및 내부 상태 확인을 통한 추가 가치 상승 잠재력: 명도 리스크 관리와 정확한 내부 상태 확인 시, 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 343,000,000원입니다.

최근 84.45㎡ 면적의 실거래가는 2026년 6월 3일에 2층 물건이 28,200,000원에 거래되었으며, 4층 물건이 29,500,000원에 거래되었습니다. [cite: provided JSONs]

본건은 2층에 위치하고 있으며, 최근 실거래가 중 2층 물건의 가격을 주요 참고 기준으로 삼을 수 있습니다.

임대차 관계의 불확실성과 내부 확인의 제약이 있다는 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 290,000,000원 내외로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.