나이스옥션 법원경매 천안 2025타경777 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 710 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 탕정면 소재 "아산갈산중학교" 서측의 상업지역에 위치하며, 주변은 대규모 산업단지, 오피스형공장, 공동주택, 학교시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제106호, 107호로서, (사용승인일: 2021.09.15.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 새시창호입니다.

이용상태

공히 제2종근린생활시설(소매점)이며 개점 준비중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평탄지반 조성된 상업용건부지입니다.

인접 도로상태등

대상건물 남측 및 동측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로에 접하여 간선도로와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-탕33)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 본건 건물의 1층 면적이 208.917㎡로 표기되어 있으나, 집합건축물대장 표제부의 1층은 근린생활시설 401.745㎡, 복도, 계단, 화장실 139.0195㎡, 주차장 69.8975㎡로 표기되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 등기사항전부증명서상 본건 건물의 1층 면적이 208.917㎡이나, 집합건축물대장 표제부 1층은 근린생활시설 401.745㎡, 복도, 계단, 화장실 139.0195㎡, 주차장 69.8975㎡로 표기되어 있음
-출입문은 별도설치 되어 있으나 통합하여 1개호실로 사용중임
- 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 천안지원 2025타경777 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 710 1층106호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천안서부신용협동조합

2. 물건 기본정보

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 19.55㎡ (약 5.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.29㎡ (약 25.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제1층 제106호 (사용승인일: 2021.09.15.)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 물건 기본정보

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,094,000,000원

토지 지분: 19.5505㎡

건물 지분: 84.2875㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청남도 아산시 탕정면 소재 "아산갈산중학교" 서측의 상업지역에 위치하며, 주변은 대규모 산업단지, 오피스형 공장, 공동주택, 학교시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장 등이 소재하는 등 제반 교통 이용 상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

대상 건물 남측 및 동측으로 노폭 약 15M 내외의 포장도로에 접하여 간선도로와 연결됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 28일 접수된 천안서부신용협동조합의 근저당권(채권금액 988,800,000원)입니다. 해당 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 도원인베스트주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 11월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 현재 파악된 임차인으로 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항입니다.

* 임대차 관계 미상의 전입자: 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자가 존재하며, 이로 인한 추가적인 인수 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재할 수 있습니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 주변 상권 특성

아산갈산중학교 인근의 상업지역에 위치하며, 산업단지, 오피스, 주거시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요가 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 상태

현재 제2종 근린생활시설(소매점) 용도로, 개점 준비 중인 상태입니다. 출입문은 별도 설치되어 있으나, 통합하여 1개 호실로 사용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 및 편의 시설

아산갈산중학교가 인접해 있으며, 주변 지역에 공동주택 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인(도원인베스트주식회사)이 존재하며, 보증금 0원이라는 특이사항이 있습니다. 더불어 임대차 관계가 불분명한 전입자가 있어, 낙찰자가 보증금 반환 등 추가적인 부담을 안게 될 가능성이 있습니다.

6.2. 공부와의 면적 차이

등기사항전부증명서상 본건 건물의 1층 면적이 208.917㎡으로 표기되어 있으나, 집합건축물대장 표제부상 1층은 근린생활시설 401.745㎡, 복도, 계단, 화장실 139.0195㎡, 주차장 69.8975㎡로 표기되어 있어, 공부와의 면적 표시에 차이가 있습니다. 이는 실제 사용 면적이나 소유권 범위 해석에 혼란을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 유의사항

출입문이 별도 설치되어 있으나 통합하여 1개 호실로 사용 중인 점, 개점 준비 중인 상태임을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상업지역 내 근린상가로, 비교적 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 임대차 관계 미상의 전입자, 공부와의 면적 차이 등 권리분석 및 명도 관련 리스크가 상당하므로, 철저한 사전 조사와 명도 대책 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 아산 탕정면 신규 개발지 인접 상업지역 위치

* 건물 사용승인 2021년으로 비교적 신축

* 개점 준비 중인 상태로 초기 투자금 회수 및 운영 계획 수립 용이

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계: 0원

감정가: 1,094,000,000원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.