나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503779 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 8층849호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사 세종특별본부" 북서측 인근에 소재 하는「푸르지오시티 제8층 제849호」로서, 부근은 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생 활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상20층 중 제8층 제849호로서, - 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등, - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 광대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정 중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 인근주민으로 부터의 탐문조사 등을 통한 표준적 이용상황 및 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가하였 으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 박예윤은 경매신청채권자로 배당요구일자는 경매신청일임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503779 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 8층849호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2014년

총 층수: 지하 4층, 지상 20층

해당 층수: 8층

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 가격 정보

감정가: 90,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하는 "푸르지오시티" 내에 위치하며, "한국토지주택공사 세종특별본부" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 주차가 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 주위로 광대로 및 중로 등 넓은 도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권 외에 2023년 9월 22일 접수된 박예윤의 주택임차권(을1)이 말소 예정이 아닌 '인수' 권리로 등기되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다. 말소기준권리는 2024년 8월 22일자 세종세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박예윤

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-17

* 확정일자: 2021-12-09

* 배당신고일자: 2023-09-22

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 임차인 박예윤은 경매신청 채권자로, 배당요구일자는 경매신청일입니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 박예윤의 주택임차권(을1)입니다. 임대차보증금은 95,000,000원이며, 전입일자는 2022년 1월 17일, 확정일자는 2021년 12월 9일입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 세종특별자치시 어진동은 행정중심복합도시의 중심 상업지역에 해당합니다. 주변에 관공서, 대형 오피스 빌딩, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화될 잠재력이 높은 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

토지이용계획확인서상 본건 토지는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로3류 등의 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고해야 합니다.

4.3. 주변시설

인근에 한국토지주택공사 세종특별본부 등 공공기관이 있으며, 다수의 오피스텔 및 상업시설이 밀집해 있어 직장인 및 거주민을 대상으로 한 서비스업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 특별히 혐오시설은 감지되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트구조의 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 소화전, 화재경보기, 주차, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용상태

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5.3. 편의시설

주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 보증금 95,000,000원에 대한 대항력 있는 임차인 박예윤의 존재입니다. 임차인의 보증금이 감정가 90,000,000원보다 높기 때문에, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생합니다. 이는 실질적인 총 매수 비용 증가로 이어집니다.

6.2. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 임대관계가 불분명하고 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 물건의 정확한 상태 파악 및 향후 활용 계획 수립에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 95,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하여, 이는 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 임차인이 경매 신청 채권자라는 특이사항도 권리분석 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

세종시의 중심 업무지구에 위치하여 공공기관 및 상업시설 접근성이 우수하며, 향후 세종시 발전에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 임대 수요

주변에 다수의 오피스 및 상업 시설이 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

향후 임차인과의 명확한 협의 또는 법적 절차를 통해 보증금 인수 부담을 해소하고, 임대 수익 또는 매각을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(22.42㎡)의 푸르지오시티 오피스텔 매매 사례가 79,000,000원에 있었으며, 본건의 감정가는 90,000,000원입니다.

본건의 경우, 매수인이 95,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하므로, 입찰 시에는 이 인수 금액을 총 투자 비용에 포함하여 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 반영하여 80,000,000원 내외로 제안합니다. 단, 이는 인수해야 할 보증금 95,000,000원을 제외한 순수 부동산 매수 금액을 기준으로 산정한 것이며, 총 매수 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액임을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.