나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503741 [1] 세종특별자치시 나성동 OOO OOOOOOOO OOOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 더휴리저브5단지아파트 서측 인근에 위치하는 노블비즈니스타운 제1층 제105호-에이호 외 2개호로서, 인근은 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로서 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물중 제1층 제105-에이호 외 2개호로서, 외벽 : 화강석 붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 인테리어 및 페인트 등 마감, 창호 : 강화유리 새시창호임.

이용상태

일련번호 1 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점) 용도로서, 현황 인접호수(104호 및 105호)와 호별경계없이 근린생활시설(상호:세사리빙)로 이용중임. 일련번호 2,3 : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로서, 기준시점 현재 폐문상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, '상업 및 업무용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로2류 및 서측으로 광로3류와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임. ■ 일련번호 1은 기준시점 현재 호별 구분 없이 인접호수(104호,105호)와 일단의 근린생활시설로서, 집합건축물대장상의 건축물현황도 및 임차인 등의 구두탐문 등을 통해 위치확인하고 평가하였으며, 등기사항전부증명서상 소유권대지권 확인이 불가능하나, 적정 대지지분을 구분건물에 포함하여 평가하였음(의견란 참조) ■ 일련번호 2,3은 기준시점 현재 폐문상태임.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
인접호수(104호 및 105호)와 호별 구분 없이 일체로 이용중. 경계 표지나, 건물번호표지가 없는 상태이나, 집합건축물대장상 건축물현황도에 따라 확인 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503741 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 758 노블비즈니스타운 1층 105-에이호

* 용도: 근린상가

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 중 제1층

* 감정가: 976,000,000원

* 토지면적: 1761.90㎡ (약 533.0평)

* 건물면적: 68.60㎡ (약 20.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.1. 입지조건

* 위치: 세종특별자치시 나성동 소재 더휴리저브5단지아파트 서측 인근에 위치

* 주위환경: 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로, 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서, '상업 및 업무용' 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 동측으로 중로2류(폭 15m~20m) 및 서측으로 광로3류(폭 40m~50m)와 접하고 있어 차량 통행이 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역. 가축사육제한구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 6월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권은 개요에 언급되나, 등기부요약에서는 확인되지 않음. 매각으로 모든 권리 소멸 예상)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (105-에이호)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/사업자등록일: 2016-11-15

* 확정일자: 2021-05-14

* 배당신고일자: 2026-02-02

* 대항력: 없음. (낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임)

* 등기부채권 총액: 약 2,066,211,232원 (말소기준 권리 이후의 권리 포함)

* 특이사항: 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 평가됨.

* 전유부 이용상태:

* 공부상 용도: 제1종근린생활시설(소매점) (105-A호)

* 현황: 인접 호수(104호, 105호)와 호별 구분 없이 일체로 '세사리빙' 상호로 이용 중.

* 추가 이용상태: 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도의 2개 호실(일련번호 2, 3)은 현재 폐문 상태임.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 대상 물건이 위치한 세종특별자치시 나성동은 중심상업지역으로, 상업 및 업무시설이 밀집된 지역임.

* 인근 시설: 대규모 아파트 단지 및 업무 시설이 인접하여 유동인구와 배후수요가 풍부할 것으로 예상됨.

* 경쟁 환경: 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 경쟁 환경은 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상업시설, 금융기관, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 인근에 학교 시설이 다수 분포하고 있어 가족 단위 수요층 흡수에 유리함.

* 의료시설: 세종시의 주요 병원 및 의원들이 인접해 있어 의료 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태이며, 실제 대지권의 존재 여부 및 권리 관계가 불확실함. 이는 향후 재산권 행사 시 예상치 못한 문제 발생 소지가 있음.

* 집합건물 일체 이용: 인접 호수(104호, 105호)와 구분 없이 일체로 이용 중이며, 경계 표지나 건물번호 표지가 없는 상태임. 이는 추후 개별 호실 분할 또는 명확한 구분 사용 시 복잡한 문제가 발생할 수 있음을 시사함.

* 폐문 상태 호실: 일련번호 2, 3에 해당하는 호실이 폐문 상태로, 임대 현황이나 이용 상태를 정확히 파악하기 어려움.

* 건축물 현황: 집합건축물대장상 건축물 현황도에 따라 확인 가능하나, 물리적 경계와 공부상 경계의 차이, 실제 이용 현황과의 불일치 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 다만, 대지권 미등기 상태로 대지권 유무가 불확실하며, 여러 호실과 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 일부 호실은 폐문 상태로 정확한 현황 파악에 어려움이 있습니다. 이러한 불확실성에도 불구하고, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다는 점은 고려해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 입지로 안정적인 상권 형성 가능성.

* 실제 이용 면적이 공부상 면적보다 넓을 가능성 (일체 이용).

* 최저매각가격에 대지권 가격 포함으로 인한 가격 메리트 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없으며(0원), 감정가 976,000,000원을 기준으로 고려하되, 대지권 미등기 및 일체 이용 등 리스크 요인을 충분히 반영하여 결정해야 합니다. 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.