나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1789 [1] 인천광역시 서구 심곡동 334-10 지하층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역" 서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,아파트,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 "서구청역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1986년 11월 25일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브위 기와2층건중 제지하층 제103호로 외벽:적벽돌 및 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 창문에서 내부를 목측한 바 관리상태가 불량한 것으로 보임.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 사다리꼴 모양의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 접하고 있는 콘크리트포장도로를 통하여 동측과 남측의 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(연희1·2지구),도로(접합),가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조,관리상태 등은 창문을 통한 목측에 의해 확인하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1789 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남 농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 334-10 지하층 103호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축년도: 1986년 11월 25일 사용승인

건물 구조: 벽돌조 슬래브 위 기와 2층 건물 중 지하층 제103호

내부 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중, 창문으로 확인 시 관리상태 불량

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 39,000,000원

토지면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 44.22㎡ (약 13.38평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 "서구청역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 포함되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 4월 24일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.1. 1.말소기준권리

을3: 근저당권 (남인천농업협동조합, 2019.04.24. 접수, 42,000,000원)

3.1. 2.인수되는 권리

본건의 경우, 말소기준권리인 근저당권보다 앞서는 소유권 관련 권리(갑1, 갑2)와 그 이후에 접수된 소유권이전청구권가등기(갑3)가 존재합니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위로 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 '갑3' 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소기준권리보다 후순위로 등기되었으므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. (인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

3.1. 3.소멸되는 권리

등기부상 을3 근저당권 및 이에 준하는 권리, 그리고 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (본건의 경우, 갑3 소유권이전청구권가등기도 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현장 방문 시 거주인 등 이해관계인 부재로 내부 확인 및 임대 여부 파악이 불가했으므로, 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 최근 실거래가 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 인천 서구 심곡동 325-9 (2018년 건축, 48.48㎡): 2026년 1월 13일, 153,000,000원

* 인천 서구 심곡동 335-15 (2001년 건축, 34.72㎡): 2026년 1월 13일, 60,000,000원

* 인천 서구 심곡동 334-5 (1995년 건축, 51.9㎡): 2026년 1월 6일, 105,000,000원

본건(44.22㎡, 1986년 건축, 지하층)은 위 비교 사례들과 건축 연도, 층수 등에서 차이가 있습니다. 특히, 2001년에 건축된 34.72㎡ 주택이 60,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(39,000,000원)는 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 "서구청역"을 중심으로 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(폐기물 처리장, 고압선 등)이 직접적으로 위치한 것으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 및 인허가 사항에 따라 변경될 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리 상태

1986년에 건축된 건물로, 상당한 노후도가 예상됩니다. 또한, 창문을 통한 육안 확인 결과 관리 상태가 불량하여, 내부 수리 및 보수 비용이 추가로 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 등기부상 잠재적 문제

'갑3' 소유권이전청구권가등기(매매예약)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 권리관계는 복잡할 수 있으므로 최종 매각 허가 시 권리 분석 결과를 재확인해야 합니다. 또한, "대지권의 목적인 토지에 별도등기"가 있다는 특이사항은 토지 관련 법적 제약이나 문제가 있을 수 있음을 시사하므로, 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 현장 확인의 한계

현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 구조, 관리 상태, 누수 여부, 하자 등을 상세히 확인하지 못하였습니다. 창문을 통한 육안 확인에 의존하였기에, 실제 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구청역 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 낮은 감정가에 경매가 진행 중입니다. 권리 분석상 주요 권리(가등기)가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 잠재적 리스크가 낮아 보입니다. 그러나 건물의 노후화 및 관리 상태 불량, 지하층이라는 점은 가격 결정 시 중요한 요소로 작용할 것입니다. 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮아 시세차익을 기대할 수 있으나, 건물의 전반적인 상태 개선을 위한 추가적인 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: "서구청역" 인근으로 교통 편리성 및 접근성 우수

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위인 가등기는 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 단순함 (최종 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

인근 유사 조건(2001년 건축, 34.72㎡)의 주택이 60,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(44.22㎡, 1986년 건축, 지하층)의 적정 시장 가치는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이로 추정됩니다. 다만, 건물의 노후도, 관리 상태, 지하층이라는 점 등을 감안하여 실제 가치는 조정될 수 있습니다.

9.2. 입찰가 제안

감정가 39,000,000원을 기준으로, 예상 시세 범위를 고려하고 건물의 잠재적 리스크(노후도, 관리 상태)를 반영하여, 신중한 접근이 필요합니다.

초기 입찰가는 감정가 대비 10%~20% 상향된 45,000,000원 ~ 50,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후, 낙찰가율 및 경쟁 정도를 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (본 제안가는 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 경매에서의 낙찰가는 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.