나이스옥션 법원경매 속초 2025타경309 [1] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 '피움리조트' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 공히 차량 접근 가능하나 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

공히 가장형 평지로서, 주거용건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함. 일련번호 3) 본건 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역(2024-10-14), 생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(소 100m에서 250m 지역 250마리 미만(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 3) 생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(소 100m에서 250m 지역 250마리 미만(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 노출콘크리트마감, 징크마감 등 내 벽 : 벽지마감, 일부타일마감 창 호 : 이중창구조 일련번호 4(나) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 노출콘크리트마감, 징크마감 등 내 벽 : 벽지마감, 일부타일마감 창 호 : 이중창구조

이용상태

공히 단독주택이나 현황 공실상태임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 후첨 사진에서 보는 바와 같이 용도미상의 콘크리트구조물이 소재하는바 이는 각각 건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각
2번목록-조적조11㎡ 구조물 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 속초지원 2025타경309 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성군산림조합

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-4

용도: 단독주택

토지 면적: 358.00㎡ (약 108.30평)

건물 면적: 115.26㎡ (약 34.85평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 256,156,000원

주의사항: 공동담보, 일괄매각, 2번목록-조적조 11㎡ 구조물 있음 (건물에 포함 평가)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 '피움리조트' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편함.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접하며, 북동측으로도 폭 약 4미터 내외의 시멘트포장도로에 접함.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 농림지역, 생산관리지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 (토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약: 다수의 공유자 지분 이전 및 매매 이력이 확인되며, 근저당권(고성군산림조합, 672,000,000원)이 말소기준권리임.

건물 등기부 요약: 소유권 보존 및 이전 이력이 있으며, 근저당권(고성군산림조합, 672,000,000원)이 말소기준권리임.

말소기준권리: 2020년 11월 27일자 고성군산림조합 근저당권

총 채권액: 672,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금: 0원 (인수할 임차인 없음)

대항력 있는 임차인: 없음

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 등기부상 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

인근 지역의 유사 부동산 시세 조사 결과, 대지 면적 300-400㎡, 건물 면적 100-120㎡ 규모의 단독주택 및 빌라 매매가는 약 2억 원에서 3억 원 사이에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 2억 5천여만 원으로, 시장 가격 범위 내에 있습니다.

4.2. 건물 용도 분석

본건은 주거용 단독주택으로 건축되었으며, 건축물대장상 용도 역시 단독주택으로 명시되어 있습니다. 현재 공실 상태로, 향후 임대 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다. '피움리조트'와 인접해 있어 관광 관련 시설과의 연계성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'피움리조트'가 인근에 위치하여 관광객을 위한 편의시설 접근성을 기대할 수 있습니다. 지역 내 주요 편의시설은 죽왕면 소재지 또는 근처의 간성읍, 거진읍, 속초시에서 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건으로부터 차량으로 이동 가능한 거리에 죽왕초등학교와 죽왕중학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료시설

지역 내 병원 및 약국은 죽왕면 소재지 또는 인근 읍/시에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.4. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 공업 단지 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 것으로 파악되나, 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 현장 확인을 통해 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

현재 공실 상태로, 내부 마감재 노후화, 설비 점검 등 즉시 수리가 필요한 부분이 있을 수 있습니다. 또한, "2번목록-조적조 11㎡ 구조물 있음"으로 표기된 추가 구조물은 건축물대장상 주된 건물과는 별도로 존재하며, 그 용도 및 철거 가능성, 관련 비용 발생 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 법규 및 행위제한 관련 리스크

토지가 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 산지 관련 법규 등의 적용을 받고 있어, 향후 건물 증축, 개축, 토지 형질 변경 등 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 죽왕면 야촌리에 위치한 단독주택으로, '피움리조트' 인근의 입지, 적절한 토지 및 건물 면적, 그리고 감정가 대비 경쟁력 있는 시장 가격을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 대중교통 이용의 불편함, 일부 토지 이용 제한, 공실 상태 및 별도 구조물 존재 등은 사전에 충분히 인지하고 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 휴양지 인접 입지: '피움리조트'와 가까워 관광객 대상 임대 수익이나 세컨하우스 활용 가능성이 있습니다.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

- 권리 관계 명확성: 말소기준권리보다 선순위의 권리관계가 없는 것으로 판단되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. (단, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 확인 필수)

- 현실적 가격: 감정가가 2억 5천만 원대로, 주변 유사 물건 시세와 비교 시 경쟁력 있는 가격대로 낙찰 받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 256,156,000원입니다. 주변 지역의 유사 단독주택 및 빌라 매매 시세는 약 200,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 형성되어 있음을 확인하였습니다.

본건은 현황 공실, 일부 개발 제한, 대중교통 불편 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서는 감정가의 80% 수준인 약 205,000,000원부터 입찰을 시작할 수 있으며, 현장 방문을 통한 물건 상태, 주변 환경, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)에 대한 정확한 가치 평가를 거쳐 최대 270,000,000원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 최적 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 상세한 물건 상태를 확인하시고, 지역 부동산 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.