나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50993 [1] 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 258-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.15

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬라브지붕 위 강판기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 페인팅 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등임. 창호: 플라스틱 샤시 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 귀 의뢰목록 및 공부상 구조 ‘슬라브지붕’이나, 현황 구조 ‘슬 라브지붕 위 강판기와지붕’으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 공부상 구조 '슬라브지붕' 이나, 현황구조 '슬라브지붕 위 강판기와지붕'임
- 박광복(임대차계약서 없음, 전입신고 없음)이 임차인라고 주장함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

기본 현황

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50993 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 258-3

용도: 단독주택

감정가: 31,338,000원

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO)

2. 2.

면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (토지 별도 매각 또는 미등기)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물지분: 66㎡

건물 제시외면적: 61.20㎡ (약 18.50평) - 본 매각에 포함

2. 3.

건축물 정보

건축물대장상 주요구조: 시멘트벽돌조 슬라브지붕 (본 건물)

현황구조: 시멘트벽돌조 슬라브지붕 위 강판기와지붕 단층 건

사용승인일: 1980년 12월 09일 (추정)

2. 4.

매각 조건

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

매각에 포함된 권리: 제시외 건물 포함

3.

입지조건

3. 1.

소재지 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 소재지에 위치하며, 주거지로서의 기본적인 입지를 갖추고 있습니다. 주변은 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 홍천읍 지역은 도시재생 사업(우리동네살리기) 대상으로 선정되어 진리 및 희망리 일대에 노후 주택 정비 및 어린이 시설 확충 등 지역 활성화를 위한 계획이 추진 중입니다. 이는 장기적으로 지역 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 2.

교통 및 편의시설

본건의 정확한 대중교통 접근성 및 상세 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다. 다만, 홍천읍내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

3. 3.

주변 시설

주변에 홍천 희망리 삼층석탑과 같은 문화 유적지가 인근에 위치하고 있어 지역의 역사적 맥락을 엿볼 수 있습니다.

3. 4.

혐오시설 유무

부동산 강제 경매물건지의 특정 주소지(강원특별자치도 홍천군 홍천읍 희망리 258-3) 주변에 대한 직접적인 혐오시설 존재 여부는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 홍천군 사례에서 기피·혐오시설을 혜택과 연계하여 긍정적으로 관리한 사례가 있었습니다.

4.

권리분석

4. 1.

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 05월 31일 접수된 강원신용보증재단의 가압류(갑7)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리(갑3, 갑5, 갑6)는 소유권 이전으로 현재 소유주체가 변경되었음을 나타냅니다. 말소기준권리 이후의 권리(갑8, 갑9)는 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

4. 2.

임차인 현황

본건에는 대항력을 갖춘 임차인이 두 명 존재하며, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-23

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력 요건을 갖추고 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 허

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-08-19

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력 요건을 갖추고 있어 주의가 필요합니다.

4. 3.

기타 주장 임차인

박광복 씨는 임대차 계약서나 전입신고 없이 임차인이라고 주장하고 있습니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 명도 시 특별한 주의가 요구됩니다.

4. 4.

특수 권리 분석

* 법정지상권: 본건은 법정지상권 성립 가능성이 있는 물건으로 분류되어 있습니다. 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 토지 소유권자와 건물 소유자 간의 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 등 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 본건은 토지 매각이 제외된 건물만 매각 대상이므로, 법정지상권의 성립 여부는 본건 건물의 가치 및 활용에 중대한 영향을 미칩니다.

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다.)

5.

상권분석

홍천읍 희망리 일대는 주거 밀집 지역으로, 상업 시설보다는 주택 위주의 환경을 형성하고 있습니다. 주변의 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 도시재생 사업 추진으로 향후 지역 활성화 및 편의시설 확충이 기대되나, 현재 시점에서는 대규모 상권 형성보다는 조용한 주거 환경에 가깝습니다.

6.

생활정보

6. 1.

주거 환경

본건은 단독주택으로, 66.00㎡ (약 19.97평)의 주건물과 61.20㎡ (약 18.50평)의 제시외 건물이 있어 넓은 활용 공간을 제공합니다. 건축된 지 오래된 주택이므로 리모델링 또는 수리가 필요할 수 있습니다.

6. 2.

편의시설

홍천읍내의 행정, 금융, 의료, 교육 시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 희망리 인근에는 안나노인요양원, 연세안과의원 등 의료기관이 있으며, 연봉도서관 등 교육 시설도 위치합니다.

6. 3.

주변 환경

희망리 일대는 홍천강과 인접해 있어 자연환경을 즐길 수 있는 여건을 갖추고 있습니다. 도시재생 사업 추진으로 낙후된 주거 환경 개선 및 녹지 공간 확보 등이 기대됩니다.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

법정지상권 성립 가능성

가장 큰 위험 요소는 법정지상권 성립 여부입니다. 토지와 건물의 소유 관계 및 설정 당시의 법률 관계에 따라 토지 사용료 지급 또는 건물 철거의 법적 문제가 발생할 수 있으며, 이는 본건 건물의 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

7. 2.

주장 임차인(박광복)

증빙 자료가 없는 주장 임차인으로 인한 명도 지연 및 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

7. 3.

대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

보증금은 없으나 대항력이 있는 임차인으로 인해 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 4.

건물 노후화

1980년 준공된 주택으로, 장기적인 관점에서 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 5.

공부와의 차이

공부상 구조는 '슬라브지붕'이나 현황은 '슬라브지붕 위 강판기와지붕'으로 조사되어, 추후 건축물대장 변경 또는 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

8.

종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 가능성, 주장 임차인, 대항력 있는 임차인 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있는 고위험 물건입니다. 특히 법정지상권 문제는 해당 건물의 독립적인 가치를 크게 훼손할 수 있는 심각한 사안입니다. 다만, 건물면적 대비 감정가가 매우 낮게 책정되어 있으며, 제시외 건물 면적이 상당하여 법정지상권 문제가 원만히 해결되거나, 토지 이용에 대한 협의가 가능하다면 저가 매수를 통한 수익 창출의 기회가 있을 수 있습니다. 하지만 이러한 위험 요소를 철저히 분석하고 감수할 수 있는 투자자에게만 권고할 수 있습니다.

9.

투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 건물 면적: 감정가 31,338,000원에 비해 주건물 66.00㎡와 제시외 건물 61.20㎡를 합한 총 127.20㎡의 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

* 홍천읍 지역 도시재생 사업: 희망리 일대의 도시재생 사업 추진은 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승 가능성을 제시합니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가가 현 시세에 비해 현저히 낮다고 판단될 경우, 위험 요소를 감안하더라도 저가 매수를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

최근 거래된 주변 연립 주택의 실거래가는 약 59㎡ ~ 61㎡ 면적에 대해 7,700만원 ~ 7,900만원 수준으로 파악되었습니다 [JSON 데이터]. 이는 ㎡당 약 125만원 ~ 134만원의 시세로 추정됩니다. 본건의 주건물 면적(66.00㎡)은 이와 유사하나, 총 면적(127.20㎡)은 두 배에 달합니다.

본 물건의 감정가는 31,338,000원으로, 주변 시세나 건물 면적에 비해 매우 낮게 책정되어 있습니다. 이는 법정지상권 등 잠재적 위험 요소를 이미 감안한 가격으로 판단될 수 있습니다.

하지만 법정지상권의 위험은 건물 자체의 가치를 심각하게 저해할 수 있는 요소이므로, 실제 건물만으로의 가치는 현저히 낮아질 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

종합적으로 고려할 때, 본건은 높은 위험 부담으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가가 이미 낮은 수준인 점과 법정지상권의 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 약간의 상승을 고려한 입찰가가 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 34,500,000원 (감정가의 약 110%)

본 예상 입찰가는 법정지상권 등의 중대한 권리 관계에 대한 면밀한 추가 분석 및 현장 조사를 기반으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.