나이스옥션 법원경매 속초 2025타경305 [1] 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 소재 '피움리조트' 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 주거용건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2024-10-14), 생산관리지역(2024-10-14), 가축사육제한구역(소 100m에서 250m 지역250마리 미만(조례확인요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 건물로서, 외 벽 : 노출콘크리트마감, 징크마감 등 내 벽 : 벽지마감, 일부타일마감 창 호 : 이중창구조

이용상태

단독주택이나 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 갖추었음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 후첨 사진에서 보는 바와 같이 용도미상의 콘크리트 구조물이 소재하는바 이는 건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각
조적조 11㎡ 구조물 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경305 (1)

소재지: 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-11 (도로명주소: 강원특별자치도 고성군 곡실평길 246-7)

용도: 단독주택

감정가: 255,068,000원

토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

건물면적: 115.26㎡ (약 34.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리에 위치하며, '피움리조트' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 주택, 농경지, 임야가 혼재하는 지역으로, 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

차량으로의 접근은 용이하나, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

물건지 남서측으로는 폭 약 4미터 내외의 비포장도로에 접하고 있습니다.

토지는 부정형 평지로서 주거용건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2022년 06월 30일 접수된 고성군산림조합의 근저당권(을7)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리관계는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 543,584,000원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었으며, 임대관계는 미상입니다.

* 임대관계가 미상인 경우, 추후 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

죽왕면 야촌리는 농경지와 산지가 어우러진 전형적인 농촌 지역입니다.

인근에 '피움리조트'가 위치하고 있으며, 이는 지역 관광 활성화에 기여할 수 있는 요소입니다.

지역은 친환경 농업(고성오대미, 기능성 벼 등)으로도 알려져 있으며, 자연경관이 우수합니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 전원주택, 농가 등이 주를 이루고 있습니다.

조사 결과, 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 자가용 이용 시 전국 어디든 접근이 용이한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 편의시설(마트, 병원 등)은 제한적일 수 있으며, 차량을 이용하여 인근 읍면 또는 속초시 등지로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용규제: 농림지역, 생산관리지역, 산지 등 다양한 용도지역에 속해 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 대중교통 불편: 자가용 의존도가 높을 수 있으며, 대중교통 이용이 잦은 분에게는 불편할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태로, 인수 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 미확인 구조물: 조적조 11㎡ 구조물(또는 용도 미상의 콘크리트 구조물)이 건물에 포함 평가되었으나, 정확한 상태 및 활용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 향후 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 고성군 죽왕면 야촌리에 소재한 2층 단독주택으로, 350.00㎡의 토지와 115.26㎡의 건물 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 5,506만 8천원입니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 나타나 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주변 자연환경이 우수하고 '피움리조트' 등 관광 자원과 인접해 있어 주말 별장이나 전원생활을 희망하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

다만, 대중교통 불편, 토지이용규제, 현재 공실 상태 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 외 선순위 권리 없으며, 인수할 임차인 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 명도 대상이 분산되지 않아 관리가 용이합니다.

* 자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 관광 활성화에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,068,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 시세 및 경매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 감정가 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

유사한 면적과 위치의 물건(야촌리 1022-12)이 약 2억 4,154만원에 감정평가된 사례가 있으며, 인근 지역의 36평 규모 단독주택이 3억 2천만원에 거래된 사례도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가를 220,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 86% 수준이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.