나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1864 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양도 소재 '안양초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 몰탈 위 사이딩 및 일부석재 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부타일 마감 등, 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐비설비, 승강기 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단으로, 인접도로 대비 등고평탄한 부정형으로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<393-18번지 및 393-19번지> 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), <393-28번지 및 393-42번지> 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 기계식 지하주차장은 현재 실질적으로 사용이 불가능한 상태로 조사됨.

물건 비고

감정평가서에 의하면, 본건 기계식 지하주차장은 실질적으로 사용이 불가능한 상태로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1864 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 393-18 금강그린빌 3층301호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 2,100만원

토지면적 (지분): 30.63㎡ (약 9.27평)

건물면적 (전용): 82.49㎡ (약 24.95평)

건물면적 (공급/전용률): 약 106.45㎡ (약 32.20평) / 전용률 78.77%

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

건축년도: 2018년 4월 6일

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재하며, '안양초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

단지 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입은 용이함.

대중교통으로는 인근 버스정류장이 소재하여 이용이 편리함.

토지이용계획상 일반상업지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안양초등학교), 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 규제사항이 존재함.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건임.

등기부등본 요약상 말소기준권리는 2018년 6월 8일 접수된 신한은행의 근저당(을1)임.

위 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 임차인: 김명옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원으로 분석됨.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 안양동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 곳임.

안양초등학교와 인접해 있어 학군 관련 잠재 수요가 있을 수 있음.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있음.

5. 생활정보

본건 인근에 안양초등학교가 위치하여 자녀가 있는 세대에 교육 환경 측면에서 긍정적일 수 있음.

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접하여 차량 이동도 용이함.

근린생활시설이 주변에 있어 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 시설 검색 결과, 본건 또는 안양초등학교 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 감정평가서에 명시된 '기계식 지하주차장이 실질적으로 사용이 불가능한 상태'라는 점임. 이는 건물 이용 및 임대에 있어 매우 중대한 제약이 될 수 있으며, 거주자들에게 큰 불편을 초래할 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 향후 외국인 등 특정 매수자에 대한 거래 제한 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 조건은 보통 수준으로 평가됨.

권리관계는 명확하며, 인수할 권리가 없어 명도에 대한 부담은 적음.

그러나 가장 치명적인 문제점은 사용 불가능한 기계식 지하주차장으로, 이로 인해 실질적인 가치 하락 및 이용 제한이 예상됨.

이러한 주차장 문제와 토지거래 허가구역 지정이라는 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

안양시 도심권 내에 위치하여 비교적 안정적인 부동산 수요를 기대할 수 있음.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수할 권리가 없다는 점은 장점임.

주차장 문제와 같은 명확한 단점 때문에 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 2,100만원이며, 전용면적은 82.49㎡(약 24.95평)임.

현재 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 평당 약 1,100만원~1,700만원 수준으로 파악됨. 감정가는 평당 약 1,286만원 수준으로, 시장가와 부합하거나 약간 높은 수준임.

그러나 주차장 사용 불가라는 매우 큰 단점을 고려할 때, 정상적인 시장 가치에서 상당한 할인율을 적용해야 함.

주차장 문제를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 15~25% 수준의 할인을 적용하여 예상 입찰가를 산정할 수 있음.

이에 따라 예상 입찰가는 약 2억 4,000만원 ~ 2억 7,500만원 범위로 고려해 볼 수 있음. (단, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 주차장 문제 해결 가능성 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.