나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53716 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1134-3 숲속하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다가구 및 공동주택, 근린공원 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호로서 외벽 : 석재붙임 마감 및 드라이비트 마감 내벽 : 벽지도배 마감등 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리 권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 전경림)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.01. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53716 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1134-3 숲속하우스 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

* 토지지분: 35.681㎡ (약 10.8평)

* 건물면적: 61.95㎡ (약 18.7평)

* 건물지분: 61.95㎡ (약 18.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 다가구 및 공동주택, 근린공원 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변시설: "선부중학교" 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다. 제공된 정보 내에서 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 기본정보:

* 사건번호: 안산지원 2025타경53716 (1)

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.11.14. 접수)

* 주요 권리 내역:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권 (을5, 2024.01.02. 접수, 201,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차권자 전 의 승계인)

* 보증금: 201,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-10

* 확정일자: 2021-10-21

* 배당신고일자: 2024-01-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026.06.01. 제출하였습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 종합 의견: 본건의 임차인(HUG)은 대항력이 없으며, 보증금 반환채권에 대한 권리 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 권리분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 안산시 단원구 선부동은 다세대 및 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 지역 내 고정 수요가 있는 곳입니다.

* 최근 시세 동향 (주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석):

* 2026년 7월, 인근 1990년식 연립주택 (964-2번지)에서 40.14㎡ (약 12.1평) 3층 매물이 1억 8,800만원에 거래되었으며, 30㎡ (약 9.1평) 1층 매물은 9,810만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 인근 2011년식 다세대주택 (1057-4번지)에서 62.35㎡ (약 18.9평) 2층 매물이 1억 6,200만원에 거래되었습니다.

* 본건과의 비교:

* 본건은 '숲속하우스' (1134-3번지)로, 건축물표제부상 2015년 11월에 사용승인된 다세대주택이며, 전용면적 61.95㎡ (약 18.7평)입니다. 이는 2011년식 다세대주택 (62.35㎡, 2층)과 면적, 용도, 건축 연식 면에서 가장 유사합니다.

* 본건의 감정가는 1억 6,000만원으로, 가장 유사한 다세대주택의 최근 실거래가(1억 6,200만원)와 비교 시, 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 평가되어 시세 대비 경쟁력 있는 가격대로 판단됩니다.

* 1990년식 연립주택과의 시세 비교는 건축 연식 및 주택 유형 차이가 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 종합: 본건은 최근 시장 거래 가격을 고려할 때, 합리적인 감정가를 형성하고 있으며, 신축 연식 대비 투자 또는 실거주 가치가 높을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 5층 건물 내 3층에 위치한 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시로 되어 있습니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 설비와 도시가스 보일러에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설: "선부중학교" 및 "정지초등학교", "석수중학교"의 상대보호구역 내에 위치하여 교육 환경이 보호되는 지역입니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로서 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 2억 1백만원에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 법적으로 인수 부담이 없음을 명확히 합니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인은 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획:

* 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속합니다.

* 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축 사육제한구역, 학교보호구역(석수중, 정지초)에 포함됩니다.

* 또한, 대기관리 권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일로 만료 예정이므로, 매각 시점(2026년 10월)에서는 허가구역 지정이 해제되었을 가능성이 높습니다. (정확한 지정 해제 여부 확인 필요)

* 기타: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 점유자 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동 소재의 다세대주택으로, 비교적 신축 연식(2014-2015년식 추정) 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다. 특히, 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 권리분석상 가장 큰 장점입니다. 주택으로서의 기본적인 구조, 설비, 입지 조건 등이 양호하며, 최근 실거래가와 비교 시 시세 대비 경쟁력 있는 가격대로 평가됩니다. 따라서 안정적인 투자 또는 실수요 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 부담 제로로 안전한 투자 가능.

* 시세 대비 합리적 감정가: 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가와 유사한 수준으로, 향후 시세 상승 또는 안정적 보유 가치 기대.

* 신축 연식의 장점: 2014-2015년식 건물로 관리 용이 및 거주 선호도 높음.

* 주거 입지의 안정성: 안산시 선부동의 주거 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건): 162,000,000원 (2026년 7월, 62.35㎡, 2011년식 다세대주택)

* 본건은 감정가가 유사한 물건의 최근 실거래가와 유사한 수준이며, 건물 연식이 더 최신인 점을 감안할 때, 현재 시세는 1억 6,000만원에서 1억 7,000만원 범위로 예상됩니다.

* 권리분석상 인수 부담이 없고 물건 자체의 가치를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 85%에서 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 136,000,000원 ~ 152,000,000원

* 권장 입찰가: 약 145,000,000원 (입찰 당일의 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 유동적으로 조정 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.