나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64729 [1] 경기도 파주시 야당동 246-5 어반하임2차 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공원, 아파트, 근린생활시설, 중소형공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(경의중앙선 야당역)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2021.02.05) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 3필지 일단의 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 2, 기호 3 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2025타경64729 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 물건 기본정보

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 246-5 어반하임2차 102동 1층101호

용도: 다세대주택 (사용승인일: 2021.02.05)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층

2. 물건 기본정보

1.3. 면적 정보

토지면적: 70.00㎡ (약 21.18평)

토지지분: 70㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

건물지분: 58.14㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 물건 기본정보

1.4. 감정평가액

감정가: 321,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공원, 아파트, 근린생활시설, 중소형공장 등이 혼재된 지역입니다.

2. 입지조건

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(경의중앙선 야당역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2. 입지조건

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (준주거 Zone)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 04월 20일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(금302,400,000원)입니다.

3. 권리분석

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서상 '지상권개요: -'로 표기되어 있어, 상세 확인 필요)

3. 권리분석

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 소유권이전, 가압류(신용보증기금, 금276,463,231원), 임의경매(서울경서농업협동조합, 236,299,665원) 등은 매각으로 소멸됩니다.

3. 권리분석

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-12

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 절차상 협조가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 야당동 일대는 다세대주택, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 중소형 공장도 분포하는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 야당역 인근으로 주거 및 편의시설이 발달하고 있습니다.

4. 상권분석

4.2. 상업시설 현황

단지 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

* 신축 건물 (2021년 사용승인)로 비교적 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.2. 편의시설

* 야당역(경의중앙선) 및 버스정류장이 인접하여 교통 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 공원, 근린생활시설 등을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.3. 주변 시설

* 주변에 중소형 공장이 혼재되어 있어 일부 소음이나 환경적인 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 불확실성

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: -'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 향후 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.2. 명도

* 임차인 김 은 대항력이 없고 인수 보증금도 없으나, 원활한 명도를 위해 협의가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.3. 주변 환경

* 중소형 공장 등 산업시설이 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 다세대주택으로, 야당역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 편입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 적은 물건입니다. 다만, 주변 중소형 공장 혼재 및 미확인된 지상권의 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 신축 건물의 장점과 역세권의 입지적 이점을 고려할 때, 안정적인 주거용 부동산으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 야당역 역세권으로 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 임차인 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적고, 투자금 회수가 용이합니다.

* 성장관리계획구역(준주거 Zone)으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 321,000,000원이나, 최근 인근 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 17.59평)의 경우 165,000,000원에서 225,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

이는 평당 약 940만원에서 1,150만원 수준입니다.

본건의 건물 면적(58.14㎡, 약 17.59평)을 기준으로 보수적인 시세 분석 시, 약 19,000만원 ~ 23,000만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰가 상한선은 대략 230,000,000원으로 제안합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 현장 분위기 및 유찰 횟수 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.