나이스옥션 법원경매 안산 2025타경971 [1] 경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층비-155호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧고등학교" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 근린생활시설, 상업시설 및 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 및 상업적 성숙도는 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕2층 중 1층 비-155호 로서 ( 사용승인일 : 2019.06.28 ) 외 벽 : 석재붙임 및 강화유리마감 등 내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 창 호 : 알루미늄샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비.주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 근린생활시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 각 방면으로 중로, 대로, 광로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경971 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층비-155호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 637,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 24.78㎡ (약 7.5평)

* 토지 지분: 24.7837㎡ (약 7.5평)

* 건물 면적: 63.60㎡ (약 19.2평)

* 건물 지분: 63.6㎡ (약 19.2평)

1.3. 특이사항

* 채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

* 특수물건정보: 유동화물건

* 사용승인일: 2019년 6월 28일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치 및 인근 시설: 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧고등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경 및 상업적 성숙도: 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경 및 상업적 성숙도는 보통 수준입니다.

* 혐오시설 정보: 현재까지 파악된 정보로는 해당 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근성: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로: 단지 각 방면으로 중로, 대로, 광로와 연계되어 있어 차량 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을1 (신한은행 근저당, 2024-07-12 접수, 564,000,000원)

* 등기부 총 채권액: 637,304,781원

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 변동:

* 2019-07-29: 배곧랜드마크피에프브이주식회사 소유권 보존

* 2022-10-14: 주식회사호반건설 소유권 이전

* 2024-07-12: 김재윤 소유권 이전 (매매)

* 근저당: 신한은행 (2024-07-12, 564,000,000원) - 말소기준권리

* 기타 권리: 삼성카드, 신한은행, 광주은행, 북대구세무서장, 신한카드, 시흥시 등의 가압류 및 압류 내역이 다수 존재하나, 모두 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금: 0원

* 임대 관계: 임대관계는 미상입니다.

* 주의 문구: 임대차 관계가 불확실하므로, 낙찰 후 점유자 확인 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 용도 복합성: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 아파트 등이 복합적으로 개발된 지역입니다.

4.2. 건물 상태 및 이용

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 2층 건물 중 1층에 해당합니다.

* 이용 상태: 기준 시점 현재 공실 상태입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

* 배곧 신도시는 비교적 계획적으로 조성된 신도시로, 아파트 단지와 업무 시설 등이 밀집해 있어 상업 시설의 배후 수요는 존재합니다. 하지만, 최근 상권 침체 및 공실률 증가에 대한 기사들이 다수 보도되고 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

* 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통 환경

* 교육 시설: 인근에 배곧고등학교가 위치합니다.

* 교통 환경: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (개요: 없음)

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대 관계 및 점유 여부는 불확실하므로 명도 시 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 특성 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생 시점 및 안정적인 임대차 계약 체결 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 법규 및 지역 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택거래에 한정되므로 본 근린상가 거래에는 해당되지 않습니다.

* 배곧신도시 상권 침체 우려: 일부 보도에 따르면 배곧신도시 상권 전반에 걸쳐 공실률 증가 및 투자 가치 하락세가 나타나고 있어, 잠재적 가치 상승에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)인 시흥배곧 C2 호반써밋플레이스 208동 1층 상가입니다. 배곧고등학교 인근에 위치하며, 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 상가로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리인 신한은행의 근저당 외 다수의 권리가 설정되었으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '유동화 물건'이라는 특성과 현재 '공실 상태'이며 '임대관계 미상'이라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 최근 배곧신도시 상권 전반의 침체 및 공실률 증가에 대한 우려가 제기되고 있어, 투자 가치 판단 시 이러한 거시적 시장 상황을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 배곧신도시 내 상업지역에 위치하며, 배곧고등학교와 인접하여 잠재적 수요층이 존재합니다.

* 건물 상태: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 면적: 1층 상가로서 접근성이 용이하며, 19.2평의 적정 면적을 가지고 있습니다.

* 잠재적 가치: 배곧 신도시의 장기적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 향후 임대 수익률 추정 (공실률, 임대료 등)

* 명도 비용 및 기타 부대 비용 산정

* 배곧신도시 상권의 회복 가능성 및 미래 가치에 대한 심층적 시장 분석

따라서, 위 분석이 완료된 후 신중하게 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.