나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53723 [1] 경기도 시흥시 능곡동 574 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 " 승지초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근에는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 등은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 서측하향 완경사지 장방형의 토지로 현황 주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종전용주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

ㄱ) 알미늄삿시조 2층소재 발코니 약8.1㎡ ㄴ) 알마늄삿시조 1층소재 창고 약 12.5㎡가 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지하1층/지상2층 건물로서 외벽 : 치장벽돌 노출쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 및 일부 인테리어 마감 등. 창호 : 하이사시임.

이용상태

지하 1층 : 주차장, 주택용도이나 현재는 공실 상태임. 1층 : 방, 거실, 주방, 화장실, 현관 2층 ; 방2, 홀, 화장실, 다용도실,

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 알미늄사시조 2층소재 발코니 약 8.1㎡ (ㄴ) 알미늄삿시조 1층 소재 창고 약 12.5㎡가 소재함.

공부와의 차이

본건중 지하1층 부분의 용도는 건축물현황도에는 주차장 및 창고로 도시되어 있으나 실제는 주차장 및 주택(현재는 공실 상태임)으로 탐문 조사되었으나 정확한 이용상태는 경매 진행시 확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관게인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 감정서 제시외 발코니, 창고 포함
2. 건축물현황도상 지하 1층 용도는 주차장 및 창고이나, 감정평가시 기준 주차장 및 주택으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53723 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 능곡동 574 (신주소: 경기도 시흥시 목실길 3-6)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 944,082,000원

* 토지 면적: 215.70㎡ (약 65.25평)

* 건물 면적: 312.57㎡ (약 94.55평) (지하 1층, 지상 2층)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 달OOO

* 건축 연면적: 312.57㎡

* 대지 면적: 215.70㎡

* 건축 면적: 95.01㎡

* 건폐율: 44.05%

* 용적률: 76.26%

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕

* 사용승인일: 2010년 2월 11일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 능곡동 소재 "승지초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근에는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 등은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 이용이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 10미터의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 9월 6일 접수된 달월신용협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 소멸되지 않습니다. (개요 없음)

* 총 채권액: 등기부 채권 총액은 1,515,500,000원 입니다.

* 인수해야 할 보증금: 0원 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수할 권리나 금액이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* "승지초등학교" 인근이라는 점은 지역 내 유동인구 및 생활 편의 시설의 잠재적 가능성을 시사합니다.

* 별도의 상권 분석 자료가 부족하여, 일반적인 주거 지역 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 조용한 주택가와 근린생활시설이 어우러진 지역입니다.

* 교통: 차량 이용이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 주요 시설: "승지초등학교"가 가까이 있어 교육 환경에 접근성이 좋습니다. (외부 지도 서비스를 이용한 혐오시설 확인은 불가능합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도 상 지하 1층 용도는 주차장 및 창고이나, 감정평가 시 주택으로 탐문 조사되었습니다. 실제 이용 상태에 대한 정확한 확인이 필요하며, 경매 진행 시 현장 조사가 중요합니다.

* 감정평가서에 포함된 제시외 건물(발코니, 창고)은 일괄매각 대상이나, 현황에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 등기부 채권 총액이 감정가보다 현저히 높아(약 15.15억 원 vs 9.44억 원), 경매 취하 가능성은 낮으나 채권 규모가 매우 큰 점은 인지해야 합니다.

* 이해관계인 부재로 인한 임대 사항 미확인 (홍 임차인 외 다른 점유자나 임대 관계는 미상입니다).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 능곡동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

* 입지 조건은 주거 환경으로 무난한 편이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 채권 총액이 높다는 점은 고려해야 합니다.

* 건축물 대장과 실제 이용 상태 간 차이점(지하 1층 용도)에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 높일 수 있는 기회입니다.

* "승지초등학교" 인근이라는 지리적 이점이 있습니다.

* 지하층 활용 가능성을 고려한 주택으로서의 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건과 동일하거나 유사한 단지 내 또는 주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 제공되지 않아, 현 시세 분석에 기반한 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 제공된 감정가 944,082,000원을 기준으로, 일반적인 경매 투자 전략을 고려할 때, 대략 감정가의 80% ~ 95% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 잠재적 가치 상승 및 현 시세 변동성을 고려한 잠정적인 범위이며, 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사, 주변 시세 조사, 법원 자료 검토 등을 통해 신중하게 판단해야 합니다.

* 따라서, 잠정적으로 755,000,000원 ~ 897,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.