나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72628 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 587-1 주건축물비동(201동) 3층209호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '광동중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 연릭주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물로서 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 및 타일 붙임 등 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

연립주택(복층 구조)으로 이용중임(후첨 “건물개황도” 참조).

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(2012-11-29)(광동중고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

연립주택(복층 구조)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72628 (1)

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 587-1 주건축물비동(201동) 3층 209호

용도: 연립주택 (복층 구조)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 345,000,000원

토지면적: 73.77㎡ (약 22.32평)

건물면적: 50.36㎡ (약 15.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 경매 구분 및 채권자

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리에 위치하며, 인근에 광동중학교가 소재합니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 부정형 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 부지는 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 상대보호구역(광동중고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 외국인 및 특정 용도(주택)에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2021년 3월 24일 접수된 구리세무서장의 압류(갑7)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 김형연(박경하)은 2020년 12월 4일 전입신고를 하였으며, 보증금 295,000,000원, 차임 0원입니다. 확정일자는 2020년 11월 3일이며, 대항력이 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 1번의 임차권(2024년 12월 5일 접수, 보증금 295,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 소유권이전신탁등기말소, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 1번 주택임차권은 매수인이 인수해야 하는 권리에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 진접읍 장현리 일대 연립주택 및 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 45.61㎡(약 13.8평) 다세대주택, 2026년 5월 거래, 145,000,000원

- 73.64㎡(약 22.3평) 연립주택, 2026년 5월 거래, 148,000,000원

- 67.92㎡(약 20.5평) 다세대주택, 2026년 5월 거래, 190,000,000원

본건은 전용면적 50.36㎡(약 15.2평)의 연립주택으로, 주변 유사 면적/종류의 주택 거래가격을 고려할 때 시세는 대략 135,000,000원에서 190,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가는 345,000,000원으로, 최근 시세 대비 높은 편입니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 295,000,000원이 매각 후 인수될 가능성이 있습니다. 이는 최근 실거래가 수준(최대 190,000,000원)을 크게 상회합니다. 그러나 채권자(김형연)가 임차인(박경하)과 동일인으로 추정되며, 경매 신청 채권액 또한 임차인의 보증금과 일치하는 점을 감안할 때, 경매를 통해 임차인의 보증금이 우선 배당될 가능성이 있습니다. 이러한 상황을 종합적으로 고려하고, 감정가 대비 시세의 괴리를 감안하여 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원으로 산정합니다. 이는 인수될 임차인의 보증금(295,000,000원)보다 낮은 금액으로, 만약 임차인 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 상당함을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조는 철근콘크리트조이며, 지하 1층부터 지상 4층까지 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 시스템 창호로 시공되었습니다. 난방은 도시가스 보일러를 이용하며, 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

본건은 현재 연립주택(복층 구조)으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원입니다. 경매 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매입 비용이 급증할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

토지거래계약허가구역(외국인 등/용도:주택)으로 지정되어 있어, 향후 해당 부동산 취득 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진접읍 내 연립주택으로, 복층 구조라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮게 형성되어 있으며, 대항력 있는 임차인의 거액 보증금 인수 위험이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 보증금이 경매 절차에서 충분히 변제될 수 있는지 여부가 본건 투자의 핵심 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 복층 구조의 연립주택으로 공간 활용도가 높음.

* 인근 편의시설 및 학교 접근성 양호 (진접읍 생활권).

* 대항력 있는 임차인 관련 문제 해결 시, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.