나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6604 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '경의중앙선 탄현역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장·역(경의중앙선 탄현역) 이 소재하는 바, 정류장·역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 양 호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 9층 904호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동·서·남·북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)( 접함), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-02-27)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한 구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지 역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 고양지원 2025타경6604 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 9층904호

용도: 오피스텔

감정가: 101,000,000원

토지면적: 6.06㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.06㎡ (약 1.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.36㎡ (약 7.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

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1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, 경의중앙선 탄현역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지대입니다.

1.2. 교통상황

차량의 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 소재합니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 스라브 지붕 10층 건물 내 9층 904호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 난방, 승강기, 주차, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물 동, 서, 남, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발), 소로/중로 접함. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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1.1. 등기부 요약

- 소유권 이전: 정회영 (2018-09-19), 김영금 (2025-12-19, 상속)

- 말소기준권리: 을1 (신한은행 근저당, 2018-09-19, 108,000,000원)

- 기타 권리: 갑5 (경기신용보증재단 가압류), 갑6 (신한은행 임의경매) 등은 말소될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.2. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 임대 관계: 미상.

1.3. 총 채무액

등기부채권 총액: 117,562,500원

4. 상권분석

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본건이 소재한 탄현동 일대는 경의중앙선 탄현역을 중심으로 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다. 오피스텔 용도로 직장인 및 1인 가구 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교통

경의중앙선 탄현역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 상업시설, 병원, 은행 등 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 주거환경

대규모 아파트 단지와 조화를 이루는 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 또는 임대 수입 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다. 보증금은 0원으로 확인되나, 차임 등 기타 조건은 미상입니다.

* 감정가와 최근 실거래가 차이: 감정가 101,000,000원 대비 제공된 최근 실거래가(22.27㎡ 기준 65,000,000원) 간에 큰 시세 차이가 존재합니다. 이는 시장 상황 변동, 감정 시점의 차이, 또는 해당 거래의 특이사항 때문일 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 시세 조사가 필수적입니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(특정 용도) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* (외부 검색 결과 기반) 혐오시설 정보: 고양시 일산서구 탄현동 인근 지역에 데이터센터 건립 관련 주민 반대 움직임이 있으나, 본건 물건지와 직접적인 인접성이나 영향은 불분명합니다. 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경의중앙선 탄현역 역세권에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 우수한 오피스텔입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 임대 관계 미확인, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차, 토지 이용 계획상 제한 사항 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 프리미엄: 경의중앙선 탄현역과의 뛰어난 접근성으로 풍부한 배후 수요 확보 가능.

* 편리한 생활 환경: 주변 상업 시설 및 주거 단지를 통한 우수한 생활 편의성.

* 소형 면적의 임대 용이성: 1~2인 가구에 적합한 면적으로 임대 시장에서의 회전율 기대.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 권리 승계 가능.

9. 예상 입찰가

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감정가: 101,000,000원

최근 실거래가 (22.27㎡ 기준): 65,000,000원

본 물건의 건물 면적(24.36㎡)에 최근 실거래가 기준 면적당 단가(약 2,918,415원/㎡)를 적용 시 예상 시세는 약 71,088,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 데이터와 비교했을 때 감정가(101,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 총 채무액(117,562,500원)이 상당하므로 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

하지만 인수할 임차 보증금이 없고, 역세권 등 입지적 장점을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

최종 입찰가는 물건의 정확한 상태, 현장 조사 결과, 시장 동향, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.