나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53680 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1469-1 삼성아트빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "한국농어촌공사 농어촌연구원" 동측 인근에 위치한 구분건물로서 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 중소규모의 공장 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건 내 4층 402호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 "주거용" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물만에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음. (범위: 주택전부, 임차보증금 금100,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경53680 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1469-1 삼성아트빌라 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO (황윤진)

1.2. 면적 정보

건물면적: 41.47㎡ (약 12.54평)

토지면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

건물/토지 제시외면적: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "한국농어촌공사 농어촌연구원" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 중소규모의 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이룹니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25까지)에 해당하므로 외국인 등 특정 대상자는 관련 규정을 확인해야 합니다.

2.4. 주변 시설

인근에 "한국농어촌공사 농어촌연구원"이 위치해 있으며, 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 중소규모 공장이 인근에 소재하므로, 현장 방문 시 소음 및 환경적 영향을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 이력이 다음과 같습니다: 민태식(보존, 2002) → 정희원(이전, 2006) → 박장우(이전, 2016, 매매).

말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 박용식 외 2명의 가압류(595,000,000원)입니다.

이 외 다수의 압류 및 본 경매 개시 결정(황윤진, 100,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 대상 권리

본건에는 황윤진 세대(전입일자: 2021.07.26, 확정일자: 2021.06.30)가 주택임차권(을3)을 등기하고 있으며, 보증금은 100,000,000원입니다.

해당 임차권은 "말소: 인수"로 기재되어 있으며, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

즉, 배당 절차에서 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 인수 금액에 포함될 수 있는 중요한 사항입니다.

임차인: 황

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 선순위 주택임차권 1건입니다. 해당 임차권의 보증금 100,000,000원 중 배당으로 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 지역 주민들의 일상생활 편의를 지원하는 배후 상권을 형성하고 있습니다. 인근 기관 및 중소규모 공장으로 인한 직장인 수요도 일부 존재할 것으로 보입니다.

4.2. 시장 동향

최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 지역 내 다세대주택 시장은 신축 및 연식에 따라 가격 편차가 큰 것으로 나타납니다. 본건과 같이 연식이 있는 경우, 신축 대비 가격이 낮게 형성되는 경향이 있으나, 정확한 시세는 내부 상태 및 개별 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

위생 및 급배수 설비, 도시가스, 개별난방 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

인근 편의시설 이용은 보통 수준이며, 단지 내 또는 주변에 주차 공간 확보가 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 기관 시설

"한국농어촌공사 농어촌연구원"이 인접해 있으며, 지역 내 학교 등 교육 시설 접근성은 통상적인 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 100,000,000원의 임차보증금 잔액 인수 가능성입니다. 이는 낙찰가의 약 106%에 해당하는 금액으로, 총 취득 비용을 고려할 때 신중한 판단이 요구됩니다.

6.2. 건물 노후화

2002년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 특성

중소규모 공장이 인근에 위치하므로, 소음, 분진 등의 환경적 요인에 대한 개인적인 민감도를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 94,000,000원입니다. 하지만 100,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리사항을 반드시 고려해야 합니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 금액만큼 매수인이 추가로 부담하게 되므로, 실질적인 취득 비용이 감정가를 상회할 수 있습니다. 건물 연식(2002년)을 감안할 때, 향후 관리 및 수선에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임차보증금 확보 가능성

만약 경매 낙찰가율이 임차인의 보증금 100,000,000원을 충당하고도 남을 경우, 매수인의 보증금 인수 부담은 없어집니다. 이 경우, 낙찰가는 실질적인 총 취득 비용이 됩니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

안산시 상록구는 꾸준한 주거지 수요가 있는 지역으로, 지역 개발 및 인프라 개선에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 저평가 가능성

감정가 94,000,000원 대비 인수해야 할 임차보증금이 100,000,000원이라는 점에서, 경매 절차 상의 특수성을 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 100,000,000원을 고려할 때, 총 취득 비용은 최소 100,000,000원부터 시작될 수 있습니다 (낙찰가 100,000,000원 미만 시).

주변 유사 연식의 다세대주택 실거래가를 분석해보면, 59.83㎡ 면적의 물건이 105,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 41.47㎡로 면적이 작으므로, 단순 면적 비례 시 약 72,000,000원 내외의 가치를 가질 수 있습니다.

그러나 임차인이 채권자로서 100,000,000원의 경매를 신청한 점과, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점을 고려하면, 낙찰가가 100,000,000원에 이르거나 초과할 경우 임차인의 보증금이 충당될 가능성이 높습니다.

따라서, 임차 보증금 전액 변제 가능성을 염두에 둔다면, 본건의 적정 입찰가는 100,000,000원을 목표로 하되, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 감정가와 임차인의 권리를 종합적으로 고려한 가격이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.