나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42924 [1] 경기도 평택시 서정동 20-6 엘지홈타워빌리지1차 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "지장초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독·다가구·다세대주택이 밀집된 지대로서 주거 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 도보가능 거리에 지하철1호선 "송탄역"이 소재하고 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 전반적인 대중교통 이용의 편의성은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건(사용승인일자 : 2013.01.24) 으로, -외벽 : 석재붙임 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 -창호 : 샤시창호임

이용상태

도시형생활주택으로 발코니 확장 기준으로 방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 개별난방시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재지 북측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

신청채권자 서울보증보험주식회사 : 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권 양수인임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 평택지원 2025타경42924 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 20-6 엘지홈타워빌리지1차 2층 201호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 147,000,000 원

토지 정보:

* 토지 면적: 31.90㎡ (약 9.65평)

* 토지 지분: 31.90㎡ (약 9.65평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보:

* 건물 면적: 50.73㎡ (약 15.35평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 50.73㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 총 면적 (건축물대장 기준): 659.59㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: 신청 채권자 서울보증보험주식회사는 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금 반환 채권 양수인임.

특수 물건 정보: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 주위는 주로 단독, 다가구, 다세대 주택이 밀집된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 위치 및 주위 환경: 본건은 "지장초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 도보 가능한 거리에 지하철 1호선 "송탄역"이 있고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 소재지 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제1종 일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제6구역 (전술)(협의 필요)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시)

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

신청 채권자인 서울보증보험주식회사는 임차권자인 한국토지주택공사의 임차보증금 반환 채권 양수인입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 경

* 보증금: 85,000,000 원

* 차임: 200,000 원

* 전입일자: 2017-11-22

* 확정일자: 2017-11-07

* 배당신고일자: 2023-11-02

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (총 인수 보증금: 85,000,000 원)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기: 박영채, 허인순 (2013년)

* 주택임차권: 경기주택도시공사 (85,000,000 원, 2017-11-07 확정일자, 2017-11-22 전입일자) - 말소 기준 권리보다 선순위이며, 인수 대상입니다.

* 압류: 인천세무서장 (2023-08-31), 동화성세무서장 (2024-06-17) - 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 강제 경매 개시 결정: 서울보증보험 (97,246,986 원, 2025-11-06) - 말소 기준 권리입니다.

* 권리분석 종합:

말소 기준 권리(강제경매 개시결정)보다 선순위인 주택임차권(경기주택도시공사)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 85,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우 잔액만큼을 매수인이 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서정동 지역에 위치하며, 주변의 최근 거래 사례를 통해 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

입력된 최근 매매 정보들은 다음과 같습니다 (2026년 7월 기준):

* 연립주택 (1981년 건축, 51.92㎡, 1층): 43,000,000 원 (약 273.8만원/평)

* 다세대주택 (1995년 건축, 39.06㎡, 2층): 63,000,000 원 (약 533.9만원/평)

* 다세대주택 (1998년 건축, 59.93㎡, 2층): 110,000,000 원 (약 607.7만원/평)

본건(LG 홈타워 빌리지 1차)은 2013년에 사용 승인된 도시형생활주택으로, 전용면적 50.73㎡ (약 15.35평)이며 감정가는 147,000,000원입니다. 이는 평당 약 957.6만원에 해당합니다.

제시된 비교 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 다소 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 본건의 신축 연도(2013년)를 고려할 때, 감정가는 주변 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

단, 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원 인수 부담이 있어, 실제 매수인의 총 매입 비용은 입찰가에 해당 보증금을 합한 금액이 될 것입니다. 이를 감안하면, 본건의 시장 가치는 인수되는 보증금 부담을 반영하여 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 (2013년 1월 24일 사용승인).

* 외벽: 석재 붙임 마감 등.

* 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.

* 창호: 샤시 창호.

* 이용 상태: 도시형생활주택으로 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 것으로 탐문됩니다 (발코니 확장 기준).

* 설비 내역: 기본적인 급/배수 설비, 위생 설비, 개별 난방 시설 구비.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 대지와 등고평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액만큼 매수인의 부담이 됩니다.

그 외 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 토지이용계획 상 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 항공 작전에 영향을 줄 수 있는 건축물 신축 또는 증축 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 허가가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 송탄역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 2013년식 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인 85,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 있습니다. 이 인수 부담을 고려할 때, 매수인의 총 매입 비용이 감정가 대비 높아질 수 있으며, 이를 상쇄할 만큼의 시세 차익을 기대하기 어렵거나 투자 위험이 높을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 송탄역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 2013년 건축된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 주거 지역 내에 있어 주거 환경이 안정적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 147,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 85,000,000원입니다.

총 매입 비용을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 예상 입찰가: 62,000,000 원

이 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 약 147,000,000원 (입찰가 62,000,000원 + 인수 보증금 85,000,000원)이 됩니다.

그러나 실제 시장 상황, 경쟁률, 물건의 정확한 가치 평가, 그리고 인수 보증금에 대한 실제 배당금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 상당한 투자 위험 요소이므로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

주변의 혐오시설은 현재 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.