나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42926 [1] 경기도 평택시 칠원동 542 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 105동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 '평택새빛초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아 파트단지를 위주로 일부 근린생활시설 및 공공시설로 형성된 아파트지대로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시 됨.

건물의 구조

2019.08.27.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 제19층 제1902호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 하단 화강석 붙임. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 파우더룸, 드레스룸, 발코니, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 지역난방설비, 도시가스설비, 승강시설비, 화재탐 지및경보설비, 실내소화전설비, 스프링클러, 지하주차장설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로는 서측 및 남측으로 왕복3차선 및 왕복4차선 내외의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로1류(폭20 m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법 인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 칠원동 542번지, 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 105동 19층 1902호에 소재한 아파트입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 306,000,000원이며, 토지 면적은 52.56㎡(약 15.9평), 건물 면적은 74.77㎡(약 22.6평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 8월 27일로 비교적 신축에 해당하며, 해당 세대는 25층 건물 중 19층에 위치합니다.

채권자는 남OOOOOOOO이며, 본 건의 채권 총액은 121,200,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 평택시 칠원동 소재 '평택새빛초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지를 중심으로 일부 근린생활시설 및 공공시설이 형성된 주거지역으로서, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 내 도로는 서측 및 남측으로 왕복 3차선 및 4차선 도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로 저촉 지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 5월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(121,200,000원)입니다.

이하 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 법원으로부터 인수되는 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 121,200,000원입니다.

본 건에는 김대환이라는 임차인이 보증금 157,500,000원에 거주 중입니다.

임차인의 전입일자는 2020년 7월 14일이며, 확정일자는 2022년 6월 7일, 배당신고일자는 2025년 12월 17일입니다.

임차인은 대항력이 없으므로, 명도 관련 법적 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지는 대규모 아파트 단지로, 단지 자체 및 주변의 주거 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역 조사 결과, 본 건의 직접적인 입지에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 단지 북서측 인근에 평택새빛초등학교가 있으며, (가칭)신촌중학교가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 대형마트 및 쇼핑몰 등 이용이 편리합니다.

* 의료 시설: 평택시 내 종합병원 및 다양한 병의원 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 2019년 준공된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 구성되어 있으며, 지역난방 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 938대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 주차 스트레스가 적습니다. (지하 기계식 844대, 옥외 기계식 94대)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역: 외국인, 외국법인, 단체 등이 주택을 취득하는 경우 토지거래허가를 받아야 합니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이나, 원활한 명도를 위해 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인 김 (보증금 157,500,000원)은 배당신고를 하였으며, 배당받지 못하는 금액이 없을 것으로 예상되나 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건물 노후화: 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 하자 발생 및 수리 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 칠원동에 위치한 신축급 아파트로, 평택지제역 역세권의 편리한 교통과 잘 갖추어진 생활 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 리스크 또한 상대적으로 낮습니다.

평택시의 지속적인 개발 호재와 함께 향후 주거 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주가 가능한 상태입니다.

* 우수한 입지: 평택시 내 주요 도로망 접근성이 좋고, 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 개발 잠재력: 고덕국제신도시, 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승이 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(74.77㎡, 약 22.6평)과 유사한 평형대의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 26일 74.766㎡ 면적이 297,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 306,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 실거래가를 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장하며, 적정 입찰가는 288,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.