나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53375 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 2층214호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합 운동장" 북서측 인근에 위치하며 부근 으로 단독주택 및 다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원등이 소재하며 제 반제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진.출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(모란역)이 소재하여 대중 교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 - 지상14층 건물 내 2층 214호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비등 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합 ),중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-06-02)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제 5구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지 역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독,다가구,아파 트,연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53375 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3135, 지앤느모란 2층 214호

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 260,000,000원

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 7층 - 지상 14층 건물 내 2층 214호

건물사용승인일: 2020년 04월 28일

토지면적: 7.92㎡ (약 2.39평)

건물면적: 44.23㎡ (약 13.38평)

총 세대수: 155세대

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

경매신청 채권자: 주택도시보증공사 (채권액 290,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합운동장" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근으로는 단독주택, 다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 있고 지하철 8호선 모란역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 지역지구 및 토지이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 광로2류 (폭 50m~70m), 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역

* 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 해당 지역)

2.4. 주변 시설 (혐오시설 관련)

현재 검색 결과상 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 07일에 접수된 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 290,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 10일

* 확정일자: 2022년 04월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인의 보증금은 HUG(주택도시보증공사)가 인수하였으며, HUG는 2026년 6월 1일자로 임차인의 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금에 대한 어떠한 인수 의무도 부담하지 않습니다.

3.3. 기타 권리사항

* 압류 (성남시)

* 위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무 환경

본건이 위치한 성남동 일대는 성남종합운동장을 중심으로 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 다양한 편의시설 및 유동인구를 확보하고 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준히 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 잠재력

성남시 중원구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선 사업으로 인해 지역 가치가 상승하고 있으며, 특히 모란역을 중심으로 형성된 상업지구는 광역 접근성이 우수하여 투자 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 성남종합운동장, 공원 등 휴식 공간이 있으며, 모란역을 중심으로 각종 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 어린이집이 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한사항

* 비행안전제5구역: 군사 작전 지역 인근으로 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 허가가 필요할 수 있습니다 (허가구역 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 경매 낙찰 시점 및 낙찰자 자격에 따라 확인이 필요합니다.

* 상대보호구역: 학교 인근 지역으로 교육 환경 보호를 위한 일부 규제가 적용될 수 있습니다.

6.2. 기타

* 건축물 현황에 따른 관리비, 주차 문제 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상인 경우도 있으나, 본건은 HUG 인수 조건 변경으로 임차인 관련 특이사항은 권리 분석상 명확하게 처리되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 모란역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. HUG(주택도시보증공사)가 대항력을 포기함에 따라 낙찰자는 임대차에 대한 부담 없이 명도 완료 후 즉시 활용이 가능합니다. 다만, 비행안전구역 및 토지거래허가구역 등 일부 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 관련 법규 및 규제를 충분히 검토할 필요가 있습니다. 전반적으로 권리상 명확하고 입지가 우수하여 안정적인 투자 및 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 모란역 역세권, 성남종합운동장 인근으로 풍부한 생활 편의 및 교통망.

* 권리상 안전: 임차인의 대항력 포기로 인한 명도 부담 해소 (인수 보증금 0원).

* 우수한 건물 컨디션: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 체계적인 관리 시스템 보유.

* 상권 활성화: 지속적인 개발 호재 및 탄탄한 배후 수요 확보.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 인근 유사 면적의 오피스텔은 약 670만원~730만원/㎡ 수준에서 거래되고 있습니다. 본건(44.23㎡)의 경우, 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 시세는 약 29,500만원 ~ 31,500만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 260,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 270,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 3.8% 상승한 가격이며, 시세 대비 약 14% 낮아 잠재적 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.