나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53358 [1] 경기도 광주시 송정동 413-93 라임하우스 103동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 "광주시청" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대/연립주택, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재하는 도시근교 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 4층 402호로서 외 벽: 치장벽돌붙임 마감. 내 벽: 벽지마감및 일부타일마감. 창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

2016.07.18자로 사용승인된 연립주택으로서 방3,거실,주방,욕실2,발코니(확장),(다락방)등으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 도시가스 개별난방이며 엘리베이터 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향의 사다리형 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한지역(일부 제한구역),배출시설설치제한지역,자연보전권역,공장설립승인지역,특별대책지역,토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25/외국인등(외국법인,외국단체포함)/대상용도:단독, 다가구,아파트,연립,다세대)임. (참고)본건 토지지번 413-93 미등록으로 인접지번 413-109로 대체열람 기재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.(내부구조도는 건축물현황도 참조하여 인근 탐문 및 외부관찰하여 작성하였음)

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53358 (1)

소재지: 경기도 광주시 송정동 413-93 라임하우스 103동 4층 402호

용도: 연립주택

감정가: 288,000,000원

토지면적: 94.21㎡ (약 28.50평)

건물면적: 71.47㎡ (약 21.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 광주시청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대/연립주택, 근린생활시설, 창고, 임야 등이 혼재하는 도시 근교 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 대규모 폐기물 처리 시설이나 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 광주광역시에서 쓰레기 소각장 및 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 반대 민원이 지속적으로 제기되고 있는 것으로 파악되었습니다. 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권이전 (이광호, 배광순), 주택임차권 (송혜숙, 325,000,000원), 압류 (광주시), 강제경매 (주택도시보증공사) 등이 등기되어 있습니다. 강제경매 개시결정 등기(주택도시보증공사)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-05-09, 대항력: 있음

* 임차인: 송

보증금: 325,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-30, 확정일자: 2021-06-14, 배당신고일자: 2023-09-04, 대항력: 없음 (※ 물건명세서 상 대항력 있음 및 보증금 인수 가능성 명시)

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-05-09, 대항력: 있음

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-11, 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '을구 순위 4번 주택임차권등기' (임차인: 송혜숙, 보증금: 325,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 인수조건 확약서를 제출하였으나, 법적으로는 인수 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 보증금 0원의 임차인들은 전입일자 기준 대항력이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 도시 근교의 연립주택 및 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 주거 생활과 관련된 소규모 상권이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

2016년 7월 18일 사용승인된 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니(확장), 다락방 등으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.

5.2. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 광주시청이 북동측 근거리에 위치하여 행정 서비스를 이용하기에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 송혜숙 임차인의 보증금 325,000,000원 인수 부담입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 배당 후 잔액이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 금액으로, 철저한 권리분석과 자금 계획이 필요합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출 내용이 있으나, 최종 인수 여부는 경매 진행 과정 및 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 송정동에 위치한 연립주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 325,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상의 부담이 존재하여, 입찰 시 리스크를 충분히 고려해야 합니다. HUG의 인수 조건 변경 내용이 긍정적 요인이 될 수 있으나, 명확한 확인 없이는 잠재적 위험으로 간주해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공) 연립주택으로 내부 상태 양호 기대

* 주거 지역으로 안정적인 수요 예상

* 광주시청 인근으로 행정 접근성 우수

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면, 유사한 조건(2016년 준공, 전용면적 약 70㎡)의 '송정낙원포레시티'가 2026년 5월 238,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 288,000,000원이지만, 325,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이라는 큰 리스크를 고려할 때, 감정가 및 시장 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 가치를 고려하여, 보수적으로 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (주의: 이는 인수 보증금 325,000,000원을 제외한 순수 물건 가치에 대한 예상이며, 실제 총 투자 비용은 인수 보증금액 및 배당 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.