나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53329 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 159 월드쇼핑(씨지브이 스퀘어) 1층시-153호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 수인분당선 "오리역" 서측 인근에 위치하는 월드쇼핑 내 '1층 시-153호'로서, 주위는 상업업무용 시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 '오리역' 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 '1층 시-153호'로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장 인테리어 등 마감, 바닥 : 바닥타일 등 마감.

이용상태

본건은 공부 및 현황 "판매 및 영업시설" 로서, 벽체 등 경계구분없이 인접호수와 일체로 Cafe Phyto로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소방설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

10필 1단의 장방형 토지로서 상업업무용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 대로2류(폭 30m~35m), 서측 및 동측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제3구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 건물은 오픈형 상가로 벽체 구분없이 인접호수와 일체로 판매 및 영업시설(카페포토)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53329 (1)

물건 소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 159 월드쇼핑(씨지브이 스퀘어) 1층 시-153호

건물 구조: 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 (지상 5층, 지하 4층)

용도: 근린상가 (현재 판매 및 영업시설 - 카페포토로 이용 중)

감정가: 62,000,000원

토지 면적: 5.40㎡ (약 1.63평), 토지 지분 5.4㎡

건물 면적: 8.96㎡ (약 2.71평), 건물 지분 8.96㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO (경매개시결정 등기 권리자: 김종우)

건축물 정보:

- 주용도: 판매시설 (업무시설, 판매및영업시설, 문화및집회시설 병기)

- 구조: 철골철근콘크리트조 (지붕: 평스라브)

- 총 건물 면적 (연면적): 134,124.39㎡

- 건축 허가일: 1996년 7월 24일

- 사용 승인일: 1996년 8월 28일

2.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 수인분당선 "오리역" 서측 인근에 위치한 월드쇼핑(CGV Square) 내 1층 시-153호입니다. 주변은 상업업무용 시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집되어 있는 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.2. 2.교통 및 접근성

수인분당선 오리역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로는 폭 30~35m의 대로2류, 서측 및 동측으로는 폭 20~25m의 중로1류에 각각 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.

1.3. 권리분석

1.3. 1.기본 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소 기준 권리는 수원지방법원 성남지원의 임의경매개시결정 등기(2025타경53329)입니다. 본 경매 개시 결정일은 2025년 11월 07일입니다.

1.3. 2.채무 총액 및 권리 내역

등기부채권 총액은 380,000,000원이며, 경매 신청 채권자(권리자)는 김종우로 권리금액은 90,000,000원입니다. 이 외 채권자 김OO이 관련된 사건입니다.

1.3. 3.임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 조사되었으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

주의 필요: 임대차 관계가 미상으로 확인되므로, 낙찰 후 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 4.매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

2.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권 특성

본건이 위치한 오리역 인근 지역은 분당구의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 2.주요 집객 시설

건물 내 CGV 영화관을 비롯하여 다양한 판매시설, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 고객 집객 효과가 높습니다.

1.4. 3.현재 이용 현황

본건은 현재 "판매 및 영업시설(카페포토)"로 이용 중이며, 공부상 호실 구분과 달리 벽체 구분 없이 인접 호수와 일체로 운영되고 있습니다. 이는 영업 시너지 효과를 기대할 수 있으나, 향후 단독 사용 시에는 구획 조정 등이 필요할 수 있습니다.

2.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 접근성

수인분당선 오리역 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 2.편의 및 문화시설

CGV 스퀘어 내에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의를 위한 시설 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 3.주거 및 업무 환경

주변에 오피스텔 및 주거 단지가 형성되어 있어 상권 이용객 확보에 유리하며, 업무 시설도 다수 소재하여 직장인 수요 또한 풍부합니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.통합 이용 상태

본건은 오픈형 상가로 벽체 구분 없이 인접 호수와 일체로 이용 중입니다. 이는 매각 후 독립적인 공간 분할 및 사용에 제약이 따를 수 있으며, 명도 및 인도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.6. 2.임대차 관계의 불확실성

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 해당 공간의 실제 점유 및 운영 주체, 임대 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 3.토지이용계획상의 제한

본건 토지는 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다. (구체적인 내용은 상기 '토지이용계획 및 제한상태' 참조) 이러한 제한은 향후 토지 이용 및 거래 시 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 4.건축물 관련 사항

건축물대장상 'C동 153호'로 표기되어 있으나, 현황상 '1층 시-153호'로 이용되고 있어 공부와의 차이에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. (제공된 정보상 '공부와의 차이: 없음'으로 명시됨)

2.

1.7. 종합 의견

본건은 수인분당선 오리역 역세권에 위치한 대형 복합상가 내의 상가 점포로, 우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 높은 잠재력을 지니고 있습니다. CGV 등 집객 시설과 인접하여 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 "오픈형 상가"라는 점입니다. 이는 향후 독립적인 권리 행사 및 관리에 있어 신중한 접근을 요구하며, 관련 법규 및 전문가와 충분한 상담이 필요합니다. 또한, 임대차 관계 미상 부분에 대한 명확한 파악이 필수적입니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 상권: 오리역 초역세권으로 안정적인 유동인구 확보.

* 집객 시설 연계: CGV 영화관 및 복합 상업 시설 내 위치로 높은 고객 유입 기대.

* 수익성 잠재력: 활발한 상권 내 위치를 바탕으로 향후 임대 수익 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 부동산 시장 관심 지역: 분당구 내 주요 상업 지구로, 지속적인 개발 및 수요 기대.

2.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(62,000,000원)를 기준으로 하되, 임차인 현황상 인수 보증금이 없어 이를 제외한 금액 산정은 본건의 특이사항(인접 호수와 일체 이용) 및 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 권리 분석, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시세와 유사 물건의 거래 사례를 충분히 검토하고, 본건의 고유한 리스크 요인을 감안하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 위험을 충분히 상쇄할 수 있는 수준에서 전략적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.