나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64704 [1] 경기도 파주시 야당동 220-4 비텔루스 104동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 북동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건에 속한 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021.07.30 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건물 내 4층 402호로서, 외벽: 파벽돌붙임 및 드라이비트 등, 내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 등, 창호: 하이샷시창호 등.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. (4층 402호 : 다세대주택, 옥탑층: 다락) *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.(동소 220-50,220-51, 타인 소유)

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26∼26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택)<추가기재>건축법제2조제1항나목에따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

대상물건 출입을 위한 북동측으로 접한 도로는 타인 소유이므로 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64704 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 220-4 비텔루스 104동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 37,300만원

* 토지면적: 66.50㎡ (약 20.11평)

* 건물면적: 54.82㎡ (약 16.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 대상물건에 속한 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 대상물건 출입을 위한 북동측으로 접한 도로는 타인 소유이므로 접근 시 유의가 필요합니다.

* 주변 환경 조사 결과, 해당 지역은 주로 주거 및 상업지역으로 형성되어 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 경매개시결정일: 2025년 11월 12일 (대성신용협동조합 신청)

* 말소기준권리: 2021년 11월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(336,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 근저당권 및 이후 등기된 압류, 임의경매 등 제반 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,750,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 06월 17일

* 배당신고일자: 2026년 05월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지대 내 위치하며, 주변에 다세대 및 연립주택 단지가 분포하고 있어 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 경의중앙선 야당역이 인접해 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 이는 지역 내 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 유사한 유형의 주택 거래가 활발한 지역으로, 향후 매매 및 임대 활동이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 사용승인일은 2021년 07월 30일로 비교적 신축입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 4층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 야당역 상권이 인접해 있어 마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 경의중앙선 야당역을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 북동측 도로 이용 관련 분쟁 소지: 대상 물건으로 출입하는 북동측 도로가 타인 소유이므로, 향후 통행 및 사용에 대한 제한이나 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 물건의 가치 및 활용에 중요한 제약이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문으로 인해 건물 내부의 실제 구조 및 이용 상태를 명확히 확인하지 못했습니다. 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 현황과 다소 상이할 수 있으며 이는 명도 및 활용 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 위험은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 야당역 역세권에 위치하여 입지적인 장점을 가지고 있습니다.

* 다만, 가장 큰 리스크 요인은 물건으로 진입하는 북동측 도로가 타인 소유라는 점입니다. 이로 인해 향후 재산권 행사 및 거래에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 또한, 내부 상태가 명확히 확인되지 않아 잠재적인 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 판단할 때, 투자 결정에는 신중한 접근과 면밀한 추가 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2021년에 사용 승인된 신축급 건물입니다.

* 경의중앙선 야당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없습니다(0원).

* 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 조건의 다세대주택(2019년식, 65.1㎡)이 28,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 물건은 이보다 신축(2021년식)이고 건물 면적(54.82㎡)은 다소 작습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 25,000만원에서 28,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 북동측 도로 문제와 같은 잠재적 리스크를 감안하면, 감정가(37,300만원) 대비 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 리스크를 반영한 적정 입찰가로 26,000만원 수준을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.