나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13201 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 345-23 신세계드림빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2011.10.27) 외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5.5m~6m 의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13201 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 345-23 신세계드림빌 제3층 제303호

신주소: 서울특별시 구로구 개봉로11길 28-30, 제3층 제303호 (개봉동, 신세계드림빌)

용도: 다세대주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 29.47㎡ (약 8.92평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.35㎡ (약 15.23평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건축년도: 2011년 10월 27일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 총 5층 건물 중 제3층

총 세대수: 11세대 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024.09.10.~2029.09.09., 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 등기부등본상 채권총액은 296,206,169원입니다. 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있습니다. 이 중 말소기준권리는 인천지방법원 2024카단103195 가압류(말소예정)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 6번 주택임차권등기(2024.04.02. 등기)와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 268,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-02

확정일자: 2020-07-08

배당신고일자: 2024-04-02

대항력: 있음

비고: 등기부상 을구 6번 주택임차권으로, 매각 시 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 대상입니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-31

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

3.4. 권리분석 종합 의견

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 매각 후에도 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본건 경매 절차에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 개봉동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다. 개웅초등학교 인근에 위치하여 주거 환경에 중점을 둔 상권으로 파악됩니다.

4.2. 상업시설 분포

주변에 다양한 근린생활시설이 존재하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 생활 밀착형 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 개웅초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.4. 주변 환경

지도상으로 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 인지되지 않았습니다. 다만, 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 을구 6번 주택임차권으로 인한 268,000,000원의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 미회수된 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 실제 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인의 한계

감정평가 당시 현장 방문 시 거주자의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 및 인테리어 여부 등을 정확히 파악하지 못했을 가능성이 있습니다. 이는 집합건축물대장이나 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문 등을 통해 추정된 내용이므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법, 공항시설법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 의한 행위 제한을 받고 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 추가적인 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울시 구로구 개봉동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 등기부등본 및 물건명세서상 확인되는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 268,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 심각한 권리 부담이 존재합니다. 이는 해당 물건의 가치를 크게 잠식하는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 개웅초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근성과 인근 버스정류장으로 인한 교통 편의성이 있습니다.

* 신축 연도(2011년) 대비 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례가 250,000,000원 수준에서 이루어진 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 273,000,000원으로, 이는 주변 시세 및 본건의 실제 가치와 다소 괴리가 있을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 가장 큰 위험 요인은 268,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

이를 고려할 때, 본건의 시장 가치를 약 250,000,000원으로 가정할 경우, 낙찰가가 250,000,000원을 초과하더라도 미회수된 보증금을 인수해야 한다면 총 매입 비용은 시장 가치를 훨씬 상회하게 됩니다.

따라서, 본건은 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인이 배당으로 회수할 수 있는 금액을 면밀히 파악하는 것이 선행되어야 하며, 그렇지 않을 경우 낙찰 후 인수하게 될 총 비용이 감정가 및 시장가 대비 현저히 낮아지는 경우에만 투자를 고려할 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상되는 입찰가는 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 이 가격은 인수될 보증금까지 고려했을 때 총 매입 비용이 시장가치 대비 과도하게 높아지지 않도록 하기 위한 최소한의 고려이며, 실제 입찰 전 추가적인 권리 분석 및 배당표 추정 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.