나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64713 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 237-4 라임뷰 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 다세대주택, 농경지 등이 소재하는 혼합지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 서측 인근에 국도1호선(통일로) 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단이 통과함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서 외벽 : 타일 붙임 및 세멘몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 알미늄샷시 창호 마감 등

이용상태

주거용으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내유동 237-4 :계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

1. 1 물건 상세정보

사건번호: 고양지원 2025타경64713 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 237-4 라임뷰 가동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 57.36㎡ (약 17.35평)

토지지분: 57.3571㎡ (약 17.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.17㎡ (약 14.26평)

건물지분: 47.17㎡ (약 14.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

최초감정액: 206,000,000원

1. 2 입지조건

1.2. 1 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치하며, "내유초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 소규모 공장, 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2 교통상황

차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 국도1호선(통일로)이 있어 교통이 편리합니다. 또한, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 수월합니다.

1.2. 3 토지형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 4 인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 편리합니다.

1.2. 5 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 지정된 점은 향후 토지 이용 시 확인이 필요합니다.

1. 3 권리분석

1.3. 1 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 2월 8일 접수된 메리츠캐피탈주식회사의 가압류(채권액 금26,535,458원)입니다.

1.3. 2 등기부 요약

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2020-07-09, 권리종류: 소유권이전5번신탁등기말소

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2024-01-12, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 정다은, 권리금액: 금199,000,000원, 말소: 말소 (전입일자: 2021-09-17, 확정일자: 2021-08-20)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2021-10-12, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 임학수, 비고: 매매

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2022-02-08, 권리종류: 가압류, 권리자: 메리츠캐피탈주식회사, 말소: 말소 (채권액 금26,535,458원) - 말소기준권리

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2022-04-15, 권리종류: 가압류, 권리자: 서민금융진흥원, 말소: 말소 (채권액 금9,170,983원)

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2022-07-15, 권리종류: 가압류, 권리자: 한국무역보험공사, 말소: 말소 (채권액 금63,346,080원)

* 등기구분: 갑11, 접수일자: 2022-10-25, 권리종류: 가압류, 권리자: 신용보증기금, 말소: 말소 (채권액 금18,750,037원)

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2025-11-12, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 199,000,000원, 말소: 말소

1.3. 3 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(정다은)

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2021-08-20

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

주의사항: 본 물건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 해당 임차인의 보증금 199,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. "임대관계미상임" 표기는 있으나, 상기 권리분석 및 확약서 내용을 종합할 때 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1. 4 상권분석

1.4. 1 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역(고양시 덕양구 내유동)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래, 건물 연식 2002년, 면적 45.675㎡, 거래가 45,000,000원

* 2026년 7월 2일 거래, 건물 연식 2017년, 면적 45.37㎡, 거래가 107,000,000원

* 2026년 7월 2일 거래, 건물 연식 2013년, 면적 45.19㎡, 거래가 125,000,000원

1.4. 2 시세 분석

본 물건은 2017년에 건축된 다세대주택으로, 전용면적 47.17㎡(약 14.26평)입니다. 최근 매매 사례 중 2017년에 건축된 동일 면적대의 물건이 107,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2013년에 건축된 유사 면적 물건은 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 206,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 감정평가액이 실제 시장 가치와 괴리가 있을 가능성을 시사합니다. 따라서 입찰 시에는 실거래가 수준을 면밀히 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다.

1. 5 생활정보

1.5. 1 주변 시설

* 교육시설: 내유초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 서측 인근 국도1호선(통일로) 및 버스정류장이 소재하여 교통 및 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

* 주변 환경: 소규모 공장, 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 조용하면서도 점차 주거지 개발이 이루어지고 있는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 2 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며, 본건은 그 중 제2층 제201호입니다. 외벽은 타일 붙임 및 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽은 미상, 바닥은 미상, 창호는 알미늄샷시 창호 마감 등으로 구성되어 있습니다. 기본 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

1. 6 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축, 증축, 용도변경 등의 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역 지정 여부는 매수인의 토지 이용 계획에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가(206,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(45,000,000원 ~ 125,000,000원) 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 재산권 행사에 있어 잠재적 가치 하락 또는 추가적인 재평가 필요성을 시사합니다.

* 건축물표제부 상 총 면적 대비 개별 면적: 총괄표제부 상 대지면적 803㎡에 총 14세대가 거주하는 것으로 나와 있으며, 본 건의 토지 지분은 57.36㎡로 이는 14세대로 나눈 평균 지분(약 57.36㎡)과 일치합니다. 하지만 '가동' 표제부에는 7세대로 표기되어 있어, 단지 구성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1. 7 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 내유초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경은 양호합니다. 교통 접근성 또한 국도1호선 인접 및 버스 정류장 소재로 편리합니다. 권리분석상으로는 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 199,000,000원을 인수하지 않아도 되는 점이 큰 장점입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리 또한 말소 예정으로, 낙찰 후 권리관계가 깨끗하게 정리될 것으로 보입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 리스크는 감정가와 현재 시장 시세 간의 큰 격차입니다. 최근 실거래가 분석 시, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 거래가 이루어지고 있어, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 토지이용계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1. 8 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없음: 임차인 보증금 및 후순위 권리 사항이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 내유초등학교 인근에 위치하며, 주요 간선도로 접근성이 좋아 주거 환경 및 교통이 편리합니다.

* 낮은 실거래가 대비 높은 감정가: 이는 곧 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있다는 해석도 가능합니다. 시장 가격으로 인수 시 수익성을 확보할 수 있습니다.

1. 9 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 감정가는 206,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적대의 다세대주택이 107,000,000원 ~ 125,000,000원 수준에서 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정되었음을 알 수 있습니다.

또한, 본 경매의 채권액(주택도시보증공사의 강제경매 신청 금액)이 199,000,000원임을 감안해야 합니다. 하지만 임차인 보증금 199,000,000원은 인수하지 않아도 되는 사항으로 명시되어 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 시장 실거래가 수준과 경매 진행 상황을 감안한 합리적인 예상 입찰가는 대략 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이로 판단됩니다.

이 금액은 최근 실거래가 상단과 경매 채권액을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 부동산 전문가 의견 수렴, 그리고 경매 당일의 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 대비 낮은 시세는 주의 깊게 분석해야 할 부분이며, 투자자 본인의 투자 성향 및 수익률 목표에 따라 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.