나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58790 [1] 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 8층835호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '동탄복합문화센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상11층 건물 내 제8층 제835호로서(사용승인일:2008.08.29), 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 24m 내외의 차·인도 분리된 왕복4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반송동 93-6 :도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58790 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 8층 835호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 배

1.2. 평가 정보

감정가: 125,000,000원

토지면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

토지지분: 4.54㎡ (약 1.37평)

건물면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

- 전용면적: 24.97㎡ (약 7.55평)

- 분양면적: 정보 없음

1.3. 건물 현황

건축년도: 2008년 08월 29일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 6층 / 지상 11층 건물 중 제8층 제835호

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 완비

1.4. 토지 현황

형상 및 이용상태: 세장형 토지로서 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 24m 내외의 차·인도 분리된 왕복 4차선 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역

- 중로1류 (폭 20m~25m) (접합)

- 가축사육제한구역 (전부제한)

- 성장관리권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)

1.5. 기타 특이사항

- 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

- 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 반송동에 소재하며, '동탄복합문화센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 용도의 시설들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑8. 무진새마을금고 가압류 (2024.10.18. 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 을5. 주택임차권 (배규혁, 보증금 50,000,000원, 전입일/확정일 2024.02.27.)

- 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, '인수'로 표기되어 있습니다.

- 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

* 을9. 수원지방법원 강제경매 (채권자: 배규혁, 2025.11.12. 접수)

* 갑8. 무진새마을금고 가압류 (2024.10.18. 접수)

* 기타 갑구의 권리들 (공유자전원지분전부이전, 소유권경정, 신탁등기말소, 소유권이전 등)은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

3.4. 채권 총액

총 채권 금액은 256,629,480원입니다.

3.5. 인수 보증금 합계 (제공 정보 기준)

0원

- 주의 : 상기 '인수되는 권리' 항목에서 설명한 바와 같이, 임차인의 보증금 50,000,000원 중 배당에서 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 실제 부담해야 할 총 금액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 중심상업지역에 포함되어 있으며, 주거, 상업, 업무, 숙박 시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. '동탄복합문화센터'가 인근에 있어 문화 및 편의 시설 이용이 용이하며, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 아파트 등이 밀집해 있습니다.

* '동탄복합문화센터'가 인근에 있어 주민 편의 및 문화 활동을 위한 시설 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

주변에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 물품 구매 및 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리하여 직장 접근성 및 이동성이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

본 물건의 소재지(경기도 화성시 반송동 93-6) 주변을 검색한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 업무시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 이에 대한 판단은 개별적으로 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(배규혁, 보증금 5,000만 원)의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 미변제된 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 인수 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인이므로, 입찰 전 반드시 임차인의 배당 현황 및 예상 배당률을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 특정 대상자). 해당 구역 내에서 토지를 취득하는 경우 관할관청의 허가를 받아야 하므로, 취득 절차에 주의가 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 임차인 배규혁의 정보는 명확히 제공되었습니다. 그러나 추가적인 임대 조건이나 특이사항이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치한 아파트 경매 건으로, '동탄복합문화센터' 인근의 중심상업지역에 자리하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 소형 면적으로 1-2인 가구 실수요자나 임대 투자자에게 매력적일 수 있으며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 본 물건의 핵심적인 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 5,000만 원)의 존재입니다. 이로 인해 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 총 취득 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 권리 분석 및 인수 부담에 대한 철저한 검토 없이는 투자에 신중해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 소형 아파트: 지역 개발 가능성과 수요를 바탕으로 한 가치 상승 잠재력.

* '동탄복합문화센터' 인접: 문화, 편의 시설 접근성이 우수하여 주거 만족도 및 임대 용이성 기대.

* 소형 면적의 투자 매력: 1-2인 가구 및 임대 수익을 노리는 투자자에게 적합.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 인수 보증금 합계 (제공 정보 기준): 0원

* 입찰가 산정 시 유의사항 :

* 본 물건은 50,000,000원의 선순위 임차 보증금을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 인수해야 하는 보증금, 물건의 실제 시세, 명도 비용, 기타 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어려우며, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 투자 관점 : 인수되는 보증금 5,000만원을 감안하여, 총 투자 비용이 시세 대비 경쟁력 있는지 여부를 판단해야 합니다. 이를 위해 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.