나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34954 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층1007호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지하2층/지상10층 건물로서, 외벽 : 외장석재 및 스톤코트 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생설비 및 상·하수도설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 인접지와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> - 기호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34954 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 10층1007호

용도: 도시형생활주택

건물명: 대준블루온

층/호수: 10층 1007호

사용승인일: 2014년 01월 02일

감정가: 93,000,000원

토지면적: 4.32㎡ (1.30평)

건물면적: 16.04㎡ (4.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천대학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건축물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지하2층/지상10층 건물로서, 외벽 : 외장석재 및 스톤코트 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역.

주변 시설: 인근에 부천대학교가 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑5 (포천세무서장 압류) (접수일자: 2023-01-27)

인수되는 권리: 없음

소멸되는 권리:

- 주택임차권 (을3, 권리자: 오유정)

- 압류 (갑5, 권리자: 포천세무서장)

- 압류 (갑6, 권리자: 의정부세무서장)

- 압류 (갑7, 권리자: 부천시)

- 강제경매 (갑8, 권리자: 주택도시보증공사)

임차인 현황:

* 임차인: 오 (주택도시보증공사)

보증금: 89,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-06

확정일자: 2021-07-16

대항력: 없음

등기부상 말소 여부: 을3 (주택임차권) - 말소 확인됨

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재 명시되어 있으나, 임차권(을3)은 말소 처리되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

건물 유형: 아파트(도시형생활주택-원룸형) 및 제2종근린생활시설 복합 건물

주변 상권: 본건은 부천대학교 인근의 주택 및 상가 혼용지역에 위치하며, 대학가 상권의 특성을 지닙니다. 소규모 상가 및 주택이 혼재합니다.

주변 시세: 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, ㎡당 매매가는 약 265만원에서 443만원 범위로 나타났습니다. 본건의 감정가는 93,000,000원(16.04㎡)으로, ㎡당 약 579만원 수준으로 책정되어 비교 대상 물건들의 시세 범위를 상회하는 것으로 보입니다. 다만, 건물의 용도(도시형생활주택-원룸형) 및 위치 특성을 고려한 것으로 판단되며, 직접 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 부천대학교 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변 환경: 소규모 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등이 혼재하는 도심형 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통: 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소형 면적 (16.04㎡): 원룸형으로 임대 및 매매 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 다세대 주택 시세와 비교 시, ㎡당 감정가가 다소 높게 평가된 가능성이 있습니다. 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 관련: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 권리분석상 인수 부담은 없으나, HUG와의 계약 조건 및 변경 사항에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동, 부천대학교 인근에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸)입니다. 대학가 인근이라는 입지적 장점과 깨끗한 권리관계(말소되는 임차권)가 돋보입니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보와 비교했을 때 ㎡당 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. HUG 관련 특이사항은 명확히 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 관련 서류 확인을 통해 정확한 내용을 파악하는 것이 좋습니다.

전반적으로 소형 임대 상품으로서의 투자 가치는 있으나, 입찰가 산정에 있어 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근 위치: 부천대학교를 중심으로 한 안정적인 학생 및 직장인 임대 수요 기대.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 말소 대상이며, 인수되는 보증금이 없어 명도 및 권리확보가 용이합니다.

* 소액 투자 가능성: 16.04㎡의 작은 면적으로, 소액으로 투자를 시작할 수 있는 기회.

* 도심 역세권 잠재력: 부천시의 개발 계획 및 역세권 잠재력을 고려한 장기적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

건물면적: 16.04㎡ (4.85평)

분석:

본 물건의 감정가는 93,000,000원으로, ㎡당 약 579만원 수준입니다. 제공된 주변 다세대 주택 시세 분석 결과 ㎡당 265만원 ~ 443만원으로, 본건 감정가는 시장 가격 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

다만, 대학가 인근 소형 원룸의 임대 수익률 및 희소성, 그리고 권리관계가 매우 깨끗하다는 점을 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

이에, 감정가를 기준점으로 하되, 투자 위험을 고려하여 보수적으로 접근 시, 85,000,000원 선에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 투자 목표 등에 따라 유연하게 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.