나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34941 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 247-25 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "부천여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,다세대주택및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장및 지하철역(중동역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕(사용승인일:2008.11.17) 5층내 제4층 제401호로서, 외벽:모르타르위 석재붙임및 드라이비트 마감. 내벽:벽지및 일부 타일마감등. 창호:샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비및 급배수설비,도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천여고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34941 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 247-25 4층401호

건축년도: 2008년

용도: 다세대주택

층수: 5층 중 4층

감정가: 162,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.49㎡ (약 7.41평)

토지지분: 24.49㎡ (약 7.41평)

건물면적: 42.95㎡ (약 12.99평)

건물지분: 42.95㎡ (약 12.99평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "부천여자고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지대로서 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능합니다. 인근에 다수의 노선 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로, 2008년 11월 17일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 모르타르 위 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지 위에 다세대주택이 건축되어 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

본건은 남측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 현재 말소기준권리는 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경34941, 주택도시보증공사, 160,000,000원)입니다.

이 외 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(나석진)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-04-08

* 배당신고일자: 2023-04-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을1, 나석진)은 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 특별한 이변이 없는 한, 본 건 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점과 등기부상의 '말소' 기재를 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 부천여자고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 학교 및 주택가가 밀집한 일반적인 주거 지역으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

부천여자고등학교, 상동초등학교, 상동중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근 지역에 병원, 마트, 식당 등 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 있습니다.

5.3. 교통

지하철 1호선 중동역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 인근 지역으로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 만약 경매 기일이 이 기간 내에 포함될 경우, 낙찰자는 일반 법인이나 외국인이 아닌 이상 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 이 점은 입찰 과정 및 취득 후 이용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 본 건 매각 과정에 적극적으로 관여하거나, 특정 조건 하에 인수를 고려할 수 있음을 시사합니다. 일반 투자자에게는 예측하기 어려운 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 임대 미상

감정평가서상 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 임대 현황 및 차임 수준 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 상동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 임차인의 대항력이 없고 등기부상 말소 예정으로 정리되어 있어 비교적 명확합니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 기간 내 경매가 진행될 경우, 거래허가 취득이라는 추가 절차 및 제약이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 HUG의 적극적인 관여 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 정리된 권리관계

말소 예정인 선순위 임차권 및 권리 관계를 고려할 때, 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8.2. 주거 밀집 지역

학교와 근린생활시설이 인접한 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가격 상승 가능성

지역 개발 및 주택 시장 상황에 따라 향후 시세 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 주변 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 평당 약 100만원에서 160만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 162,000,000원이며, 면적(약 13평)과 건축 연도(2008년)를 고려할 때 시장 가격은 약 1억 4천만원에서 1억 8천만원 사이로 추정됩니다.

그러나 토지거래허가구역 지정(2025.8.26.~2026.8.25.)이라는 리스크와 HUG 인수조건 변경 등의 변수를 고려해야 합니다. 만약 경매 기일이 허가구역 지정 기간 내라면, 허가 취득 가능성 및 절차를 면밀히 검토해야 하며, 이는 입찰가를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인들을 반영하고, HUG의 채권액(160,000,000원) 및 감정가(162,000,000원)를 참고하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 140,000,000원에서 155,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 경매 진행 상황, 시장 분위기, 그리고 토지거래허가 여부 등에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.