나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34950 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층133호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역(김포골드선)' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 상가, 공동주택 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 전철역(운양역)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제1층 제133호, 제134호로서 - 외벽 : 외장타일 붙임, 페인팅 등 - 내벽 : 몰탈 또는 보드 위 페인팅 등 - 바닥 : 시멘트 몰탈 등 - 천정 : 텍스 잇기 등

이용상태

기호(1),(2) 공히 공부 상 용도는 일반음식점이며, 현 미사용 중임. (기호(1) 내부 후첨 사진용지와 같이 동산이 적치된 상태임)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 현황 오피스텔, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20~25m, 동측으로 노폭 약 15~20m 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 남측 공원에 조성된 산책로를 통해 도보접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시 택지개발), 하수처리구역(운양처리분구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인), 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과 문의)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-공부상 용도는 일반음식점이며, 현황은 미사용중임
-내부에 동산이 적치된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34950 (1)

물건종별: 근린상가 (집합건물)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-3, 더리버뷰 1층 133호

토지면적: 25.51㎡ (약 7.71평)

건물면적: 52.52㎡ (약 15.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 924,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역(김포골드선)' 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 오피스텔, 상가, 공동주택 등이 혼재하고 있는 지역임.

* 교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(운양역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편임.

* 인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 20~25m, 동측으로 노폭 약 15~20m 내외의 도로에 각각 접하고 있으며, 남측 공원에 조성된 산책로를 통해 도보 접근이 가능함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 용도 지정)에 해당됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 1,440,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,440,000,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 현재 미상임.

* 현재까지 파악된 권리 분석상 인수되는 임차인은 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

* 본건은 운양역 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 입지를 가짐.

* 주변에 오피스텔, 상가, 공동주택 단지 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요가 확보될 것으로 예상됨.

* 건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'이나, '제1,2종 근린생활시설', '운동시설', '의료시설' 등이 포함되어 있어 상가로서의 복합적인 활용 가능성을 지님.

* 공부상 용도는 일반음식점으로 되어 있으나, 현재 미사용 중이며 내부에 동산이 적치된 상태이므로, 실제 상권 활성화 및 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 운양역을 이용할 수 있으며, 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 주거단지 내 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 하늘빛중학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 제한 사항이 있을 수 있음.

* 주변 환경: 남측 공원 산책로 등 녹지 공간과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 부동산 임의경매: 채무 불이행으로 인한 경매 절차 진행으로, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있음.

* 현재 물건 상태: 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 미사용 중이며, 내부에 동산이 적치된 상태임. 따라서 명도 및 원상복구에 대한 부담이 존재함.

* 건축물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'이나, '근린생활시설'이 포함된 복합 용도로, 실제 상가로서의 업종 제한 및 활용 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 예상치 못한 유치권 등 별도의 인수되는 권리가 있는지 현장 조사 및 추가 확인이 필요함. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재는 있으나, 해당 권리가 실제로 등기되어 있고 소멸되지 않는 권리인지에 대한 명확한 정보는 추가 확인 요망)

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 운양동의 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 내부에 동산이 적치되어 있어 명도 및 원상복구 과정에서 추가적인 관리 및 비용이 발생할 수 있습니다. 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높은 점은 시사하는 바가 있으나, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 향후 지역 개발 및 상권 활성화 추이에 따라 가치 상승의 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 운양역 도보 이용 가능한 위치로, 안정적인 유동인구 확보 및 상권 활성화 기대.

* 다용도 활용 가능성: 복합 용도 건물에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능.

* 시세 대비 저가 취득 기회: 현재 미사용 및 명도 관련 리스크로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 지역 발전 잠재력: 김포 한강 신도시 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 924,000,000원

* 명도 및 원상복구 예상 비용, 향후 공실 기간 및 예상 임대 수익률, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 739,200,000원 ~ 831,600,000원

* 상기 금액은 참고용이며, 최종 입찰가는 심층적인 시장 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하시길 권장합니다.

외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 혐오시설 검색은 본 보고서 작성 범위를 벗어나므로 수행되지 않았습니다.

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