나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34939 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 18-3 삼성하이츠빌103동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 유사유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(삼성하이츠빌 103동) 내 4층 402호로서, (사용승인일: 2016.03.18) 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)(통칭'삼성하이츠빌 103동')으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 세로장방형 토지로서, 지상5층 규모의 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측으로 세로의 지선도로(신흥로395번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 토지(2) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-131호선)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대 보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트 ,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34939 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 18-3 삼성하이츠빌103동 4층 402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

* 토지 지분: 23.87㎡ (약 7.22평)

* 건물면적: 34.50㎡ (약 10.43평)

* 건물 지분: 34.50㎡ (약 10.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사 유형의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량으로 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 필지는 남측으로 세로의 지선도로(신흥로395번길)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(내동중학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래 허가구역에 해당됩니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 주변 환경: 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 11월 27일 부천시 압류 (기획경제실 징수과-009807)

* 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을구 3번 주택임차권 (신혁진, 금액 235,000,000원)은 등기부상 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 박상진

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정일자: 2025-03-14

* 배당신고일자: 2025-12-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 2: 주택도시보증공사(신혁진)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-06-30

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다.

* 권리분석 요약:

* 등기부상 확인되는 임차인 모두 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정으로 확인되어, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, '대항력있는임차인', '선순위임차권' 등 특이사항으로 기재된 부분과 실제 임차인 현황의 '대항력 없음'이 상이하므로, 경매 진행 시 법원의 최종 공고 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 유사 유형의 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근 지역의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 120,000,000원에서 80,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. (2025년 12월 거래 기준)

* 건축 연도가 2016년으로 비교적 최신식 건물임을 감안할 때, 주변 연식 있는 다세대주택과의 가격 차이는 존재할 수 있습니다.

* 제공된 전월세 데이터는 매매 데이터와 동일하여, 현재 임대 시세 파악에는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물(삼성하이츠빌 103동) 내 4층 402호입니다.

* 사용승인일: 2016년 03월 18일

* 건물 외부: 치장벽돌 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 현재 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 2필 1단의 세로 장방형 토지로서, 지상 5층 규모의 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 면적 정보:

* 건물 전용면적: 34.50㎡ (약 10.43평)

* 토지 지분 면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 계약 체결 시 허가를 받아야 합니다. (외국인 등 토지거래 허가구역)

* 임차인 권리관계 복잡성: '대항력있는 임차인', '선순위 임차권' 등으로 언급된 특이사항이 있으나, 실제 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 경매 진행 과정에서 권리관계 변동이나 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 최종 법원 공고를 면밀히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있어, HUG와의 계약 조건 및 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(200,000,000원) 대비 최근 주변 다세대주택 매매가가 평당 가격 기준으로 낮게 형성된 점을 고려할 때, 낙찰가 결정 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2016년 준공) 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경과 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계 상 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 조건 변경, 그리고 감정가와 실제 거래 시세 간의 괴리가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신축 연식의 장점을 고려하면서도, 주변 시세 및 특수 권리관계를 철저히 분석하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 무보증 인수: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되어, 추가적인 자금 부담 없이 취득 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하고, 토지 사용에 대한 별도의 문제가 없습니다.

* 주거 편의성: 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 200,000,000원입니다.

최근 유사 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연식에 따라 80,000,000원에서 120,000,000원 수준의 거래가 있었습니다.

본 물건은 2016년식으로 건축 연식이 상대적으로 최신이라는 장점이 있으나, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재하는 상황입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건 및 토지거래허가구역 지정 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하되, 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 판단하여 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 조사 결과와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 입찰가는 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과, 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.