나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34958 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 254-4 하임하우즈 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 서해선 "원종역" 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제9층 제901호로서 외벽 : 몰탈위페인트 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 평지로서 공동주택(아파트), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경34958 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 오정구 원종동 254-4 하임하우즈 9층901호

1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제901호

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 토지면적: 31.36㎡ (약 9.49평)

* 건물면적: 65.41㎡ (약 19.79평) - 전용면적

* 감정가: 380,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* 토지거래허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

* HUG 인수조건 변경

* 선순위임차권 (단, 대항력 없음으로 분석됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, "오정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼합된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 서해선 "원종역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 7월 31일 접수된 김진곤 근저당권(금액: 1,560,000,000원)입니다.

3.2. 낙찰 시 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 다음과 같은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 을3 주택임차권 (강석희, 보증금 380,000,000원, 전입/확정일자 2022-03-07)

* 을4 근저당권 (김진곤, 1,560,000,000원, 2024-07-31)

* 을5 근저당권 (안광용, 422,000,000원, 2024-08-21)

* 갑3 압류 (부천시, 2025-08-14)

* 갑4 강제경매 (주택도시보증공사, 380,000,000원, 2025-11-12)

* 갑5 압류 (부천시, 2026-02-23)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자, 강석희 - HUG 보증 관련)

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022-03-07

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-04-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경이 적용된 물건으로, 등기부상 말소 대상이며 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근은 오정초등학교와 인접한 주거 밀집 지역으로, 아파트 및 다세대 주택이 밀집해 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 반경 내 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

안정적인 주거 지역으로, 아파트와 기타 주거 형태가 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

단지 북서측 인근에 오정초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 편의 시설

서해선 원종역 및 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 좋으며, 관련 상업시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 잔금 납부 시 해당 구청장의 거래 허가를 받아야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 되어 있으며, '인수조건 변경' 물건으로 경매가 진행되고 있습니다. 이는 낙찰자가 임차권 등의 권리를 인수하지 않고 경매 절차를 진행할 수 있도록 법원에 신청한 경우를 의미합니다.

6.3. 임차인 관련 주의사항

등기부등본 상 임차인(강석희)은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경과 관련된 법적 검토 및 절차 진행에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 원종동에 위치한 아파트로, 편리한 교통망과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 3.8억원이며, 권리분석 결과 인수해야 할 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 고려하여 잔금 납부 및 취득 관련 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 원종역 이용이 편리하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 주거 안정성: 주변 주거 환경이 안정적이며, 실수요자 및 투자자 모두에게 적합한 입지입니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 380,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 각종 부대 비용(취득세, 등기비용, 명도비용, 토지거래허가 수수료 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 입찰 전 충분한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.