나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13134 [1] 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "백석어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2021.12.31.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 평탄하게 조성된 2필일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

646-26, 646-27 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금359,000,000원 / 임대차계약일자 2022년05월12일 / 확정일자 2022년06월27일

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13134 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 312,000,000원

* 토지면적: 18.32㎡ (5.54평)

* 건물면적: 25.29㎡ (7.65평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층

* 사용승인일: 2021.12.31.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "백석어린이공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사 지대 내 평탄하게 조성된 2필일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(아파트의 경우 2026년 12월 31일까지) 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 해당 기간 내 거래 시 관련 허가를 취득해야 합니다.

* 주변 시설: 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임. 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 9호선 '등촌역'이 소재하며, '백석어린이공원'이 북서측 인근에 위치함. 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 압류(서울특별시, 2025.04.11.)

* 인수되는 권리: 없음. 경매 진행 시 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(실제 사용자: 이 )

* 보증금: 359,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 12일

* 확정일자: 2022년 06월 27일

* 배당신고일자: 2024년 07월 17일

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 건의 특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 임차인/주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환에 대한 매수인의 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (이병묵, 359,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 - 말소 예정

* 갑4: 소유권이전 (김순연) - 말소 예정

* 갑5: 압류 (서울특별시) - 말소기준권리, 말소 예정

* 갑6: 압류 (강서세무서장) - 말소 예정

* 갑7: 압류 (양천세무서장) - 말소 예정

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 359,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건은 목동 지역에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 백석어린이공원 인근으로 주거 환경이 비교적 쾌적합니다.

* 최근 매매/전월세 동향:

* 2026년 5월 1일, 인근 646-25번지 '와이앤비' 다세대주택(2022년 건축, 전용면적 25.97㎡, 4층)이 265,000,000원에 거래되었습니다. 본 건과 면적, 건축 연도가 유사하며, 층수만 높은 경우로 비교 대상 물건으로 참고할 수 있습니다.

* 2026년 5월 1일, 인근 324-172번지 '골든빌' 다세대주택(2016년 건축, 전용면적 28.47㎡, 3층)이 300,000,000원에 거래되었습니다. 본 건보다 건축 연도가 오래되었으나 면적이 더 넓고 층수가 높은 경우입니다.

* 2026년 5월 2일, 인근 774-1번지 '궁전빌라(B동)' 다세대주택(1986년 건축, 전용면적 36.63㎡, 2층)이 190,000,000원에 거래되었습니다. 건축 연도가 매우 오래되었으며 면적이 넓은 경우로, 본 건과의 직접 비교는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 인근에 각급 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 백석어린이공원 등 녹지 공간이 있으며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 및 대항력 포기: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인의 보증금 인수 부담이 없음을 의미하며 명도 리스크가 적을 수 있으나, 계약 조건의 정확한 이해와 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 매각 예정 시점이 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 해당하므로, 매수자는 해당 허가를 취득해야 하는 절차적 번거로움이 발생할 수 있습니다. (현재 날짜 기준, 허가구역에 해당함)

* 건물 노후도: 2021년 12월에 사용승인된 신축 건물이나, 일부 유사 지역의 최근 매매 사례 중 1986년식 건물도 존재하므로, 향후 건물 유지보수에 대한 장기적인 관리가 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차보증금: 감정가 3.12억 대비 임차보증금이 3.59억으로 높으나, 임차인의 대항력이 없어 매수인의 인수 부담은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 목동 지역 내에서 비교적 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 모든 등기상 권리는 말소될 예정이어서 법적 하자 위험은 적으나, HUG 관련 특수 매각 조건 및 토지거래허가구역은 반드시 확인하고 진행해야 합니다. 신축 건물이라는 장점과 등촌역 인근의 편리한 교통을 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 2021년 12월 사용승인된 신축급 건물.

* 지하철 9호선 등촌역 역세권으로 우수한 교통망 확보.

* 백석어린이공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 및 보증금 인수 부담 없음.

* 다세대주택 밀집 지역으로 향후 추가 개발 가능성 또는 시세 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 312,000,000원입니다.

최근 인근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 1일 거래된 646-25번지 '와이앤비' 다세대주택(전용 25.97㎡, 2022년 건축)이 265,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 이보다 건축 연령이 1년 짧고 면적이 약간 작지만, 층수는 더 낮습니다.

또한, 2026년 5월 1일 거래된 324-172번지 '골든빌' 다세대주택(전용 28.47㎡, 2016년 건축)은 300,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례는 본 건보다 건축 연령은 높지만, 면적이 더 넓고 층수도 높습니다.

종합적인 시세 분석 및 경매 특수조건(HUG 인수조건, 토지거래허가구역 등)을 고려할 때, 감정가와 유사 거래 사례를 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 280,000,000원

※ 본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 시세 확인, 법원 물건 명세서 재확인 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.