나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34945 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 748-2 동인파크뷰 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '상지초등교' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일 : 2019.10.22.)내 4층 402호로서 외벽 : 치장타일붙임 등임. 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 공동주택(다세대주택)이고 집축물대장(전유부)상 용도는 다세대주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34945 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 748-2 동인파크뷰 4층 402호

건물명: 동인파크뷰

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 291,000,000원

토지면적: 34.39㎡ (약 10.40평)

토지지분: 34.39㎡ (약 10.40평)

건물면적: 53.79㎡ (약 16.27평)

건물지분: 53.79㎡ (약 16.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리분석 개요

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 갑5 압류 (남동세무서장, 2023.10.17. 접수)

인수 대상 권리: 을구 1번 주택임차권 (주택도시보증공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '상지초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보에 따르면, 본건 인근 지역에는 혐오시설이 특별히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존 등기 이후 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전, 압류, 강제경매 등기 등이 순차적으로 기록되어 있습니다.

말소기준권리인 갑5 압류 등기 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 물건명세서상 을구 1번 주택임차권 등기는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이연화)

보증금: 312,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 01일

확정일자: 2022년 07월 13일

배당신고일자: 2024년 05월 14일

비고: 물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인으로 분류됨.

* 임차인: 이지한

보증금: 2,000,000원

차임: 950,000원

전입일자: 2025년 10월 24일 (예정)

비고: 대항력 없음으로 명시되어 있으며, 향후 전입 예정임.

3.3. 인수 대상 권리 및 보증금

본건은 물건명세서상 '을구 순위 1번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 해당 임차인의 보증금은 312,000,000원입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항을 고려할 때, 낙찰자는 이 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이지한 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수 대상이 아닐 것으로 보입니다.

따라서, 낙찰 시 인수해야 할 총 보증금은 312,000,000원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 거래 사례에서 다음과 같은 시세를 형성하고 있습니다.

- 2026년 3월 거래된 1986년식, 40.86㎡ 다세대주택: 103,000,000원 (약 2,518,000원/㎡)

- 2026년 3월 거래된 2021년식, 69.91㎡ 다세대주택: 315,000,000원 (약 4,506,000원/㎡)

- 2026년 3월 거래된 2011년식, 39.54㎡ 다세대주택: 150,000,000원 (약 3,842,000원/㎡)

본건의 감정가는 291,000,000원이며, 건물 면적(53.79㎡) 대비 환산 시 약 5,409,000원/㎡입니다. 이는 최근 거래된 신축(2021년식)의 최고 시세(약 4,506,000원/㎡)보다 높은 수준입니다. 따라서 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 상지초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 다수의 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 버스정류장과의 접근성이 좋아 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 312,000,000원의 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금 인수 문제입니다. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용하며, 이는 본건의 실질적인 매입 비용을 크게 증가시킵니다.

둘째, 본건의 감정가(291,000,000원)가 최근 거래된 유사 물건들의 시세(약 242,000,000원 ~ 315,000,000원, 면적 및 연식 고려 시) 대비 높은 편입니다. 특히 인수해야 할 보증금(312,000,000원)이 감정가를 상회한다는 점은 투자 수익성을 크게 낮출 수 있는 요인입니다.

셋째, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 추후 토지 거래 시 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 312,000,000원에 달하는 임차 보증금 인수라는 명확한 리스크가 존재하며, 이 인수 부담이 감정가 및 최근 시세와 비교했을 때 과도하다는 점이 가장 큰 문제입니다. 낙찰자는 이 보증금 부담을 감안하여 매우 신중하게 입찰가격을 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 2019년 신축 건물로 비교적 최신 상태의 주거 시설을 확보할 수 있습니다.

- 초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하고 있습니다.

- 인수해야 할 보증금 부담으로 인해 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면, 장기적인 시세 상승을 통한 수익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항은 312,000,000원의 임차 보증금 인수입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액으로, 본건의 총 취득 비용은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

본건의 감정가는 291,000,000원이며, 최근 유사 물건 거래 시세는 약 242,000,000원에서 315,000,000원 수준입니다. 그러나 낙찰자가 인수해야 할 보증금(312,000,000원)이 본건의 추정 시세 및 감정가보다 높아, 단순히 감정가나 시세를 기준으로 낙찰가를 산정할 경우 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 투자 수익을 고려한다면 입찰가는 본건의 추정 시세에서 인수 보증금을 차감한 금액 이하로 결정되어야 합니다. 예를 들어, 본건의 실질적 시장 가치를 300,000,000원으로 가정할 때, 이론적인 적정 입찰가는 300,000,000원 - 312,000,000원 = -12,000,000원으로, 이는 마이너스 금액으로 실질적인 입찰이 불가능함을 시사합니다.

현실적으로 본건은 '과대채무' 또는 '부실채권'의 가능성이 있어, 수익을 기대하기 어려운 물건일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 입찰을 고려한다면, 이는 향후 부동산 가치 상승에 대한 강한 확신이 있거나, 인수 보증금 이상의 손실을 감수하겠다는 판단 하에 이루어져야 합니다.

위와 같은 분석을 바탕으로, 보수적으로 접근할 경우 입찰가격을 매우 낮게 책정해야 합니다. 만약 본건의 실질적인 시장 가치를 350,000,000원으로 가정한다면,

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

이는 총 취득 비용이 342,000,000원 ~ 362,000,000원이 되는 것으로, 낙찰자 스스로 본건의 향후 가치 상승 또는 임대수익 등을 통해 이 비용을 회수할 수 있다는 판단 하에 결정해야 할 금액입니다. 입찰 전 반드시 인수 보증금의 정확한 법적 효력 및 HUG와의 인수 조건에 대해 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.