나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13632 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 337-9 더시즌 10층 1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평초등학교” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(1) 건물의 구조 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내, 제10층 제1004호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, W/C, 주방, 거실 등)로 이용중인 것으로 추정됨. ※ 대상물건 현장조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인을 하지 못한 바, 대상물건의 내부구조 및 내부이용상황은 건축물현황도면, 외관조사 및 탐문조사 등 을 기준으로 작성하였으니 경매 진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축 법>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획 법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13632 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 337-9 더시즌 10층 1004호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.22㎡ (약 2.18평)

건물면적: 39.44㎡ (약 11.93평)

감정가: 346,000,000원

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2023-10-17 접수, 60,000,000원)

전체 권리 내역은 다음과 같으며, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전(신탁등기말소)

* 소유권이전(매매)

* 근저당권 (우리은행, 2023-10-17) - 말소기준권리

* 주택임차권 (한유림, 2025-11-17 접수) - 말소 예정

* 압류 (은평세무서장, 2025-05-21) - 말소 예정

* 임의경매 (에이치에프더블유오이유동화전문유한회사, 2025-11-12 접수) - 말소 예정

* 압류 (서울특별시, 2026-02-02) - 말소 예정

* 압류 (동대문구, 2026-07-02) - 말소 예정

등기부채권 총액: 310,000,000원

3.2. 임차인 분석

주택도시보증공사(한유림) 임차인이 확인되었습니다.

* 임차인: 한

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-17

* 확정일자: 2023-09-19

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 절차에 따라 배당받게 되며 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 권리사항은 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 정보 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상업지역입니다. 장평초등학교와 인접해 있어 비교적 안정적인 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 사업체 현황

건축물 현황상 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물로, 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 장평초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 위치할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 상태 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트조 14층 건물 중 10층 1004호이며, 오피스텔(방2, W/C, 주방, 거실 등)로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

현장 방문 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 내부 확인이 불가하였으며, 건축물현황도, 외관 조사 및 탐문 조사를 기준으로 작성되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

특별한 법적 리스크는 없어 보입니다. 권리분석상 인수해야 할 부담은 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태 파악이 어렵습니다. 경매 진행 시 현장 재확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

장안동 일대에서 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 최근 실거래가 분석을 바탕으로 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 명도 및 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 장평초등학교 인근으로 주거 편의성이 양호하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성을 가집니다.

* 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(더시즌) 내 유사 면적(47.52㎡ 기준)의 오피스텔이 2025년 7월 32,000만원, 2026년 2월 31,000만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 652만원/㎡ ~ 673만원/㎡ 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 39.44㎡이므로, 이 시세를 기준으로 환산하면 약 257,480,000원 ~ 266,000,000원 범위의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

감정가는 346,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없으므로, 시세 분석 결과를 바탕으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 270,000,000원 정도의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장가에 부합하면서도 경매 특성상 추가적인 시세차익을 기대할 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.