나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73570 [1] 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 703동 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 '광숭초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하므로 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층중 2층 201호로서 외벽 : 몰탈위 수성페인트 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 상하수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73570 (1)

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 703동 2층 201호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 200,000,000원 (2억원)

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 61.84㎡ (약 18.7평)

토지지분: 61.8361㎡ (약 18.7평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9218㎡ (약 25.7평)

전용 면적: 84.9218㎡ (약 25.7평) (최근 매매 JSON 'excluUseAr' 기준)

1.3. 권리관계 요약

총 채권액: 328,201,282원

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 양주시 삼숭동에 위치하며, '광숭초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 그리고 농경지가 혼재되어 있는 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내로의 차량 진입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리들이 설정 및 말소되었습니다.

- 소유권이전 1번 신탁 등기 말소 (2006-12-19)

- 소유권이전 (매매) (2015-12-22)

- 근저당권 (신한은행, 2015-12-22, 154,800,000원) - 말소기준권리

- 근저당권 (에스비아이저축은행, 2022-05-30, 129,600,000원) - 말소

- 가압류 (케이비캐피탈주식회사, 2024-08-30, 19,962,278원) - 말소

- 가압류 (롯데캐피탈주식회사, 2024-10-23, 23,839,004원) - 말소

- 임의경매 (유에이치제십일차유동화전문유한회사, 2025-11-14, 102,037,792원) - 말소 (본 건)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 12월 22일 접수된 신한은행 근저당권입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명세서에 언급되어 있으나, 등기부상 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

본 물건은 아파트 단지가 주를 이루는 주거지역 내에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 인근에 분포합니다.

광숭초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 갖춰져 있으며, 생활 편의를 위한 기본적인 상업시설 이용도 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

구조는 철근콘크리트구조이며, 경량철골트러스 지붕을 갖춘 15층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 몰탈위 수성페인트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시창호로 시공되었습니다.

내부는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실 2개, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 양주자이아파트 (7단지)

주소: 경기도 양주시 삼숭동 689

사용승인일: 2006년 4월 13일

총 동수: 8동 / 총 세대수: 561세대

최고층: 15층

주차대수: 총 418대 (지상 12대, 지하 19대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 관련 법규에 따라 대로3류, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

특히, '배출시설설치제한지역'은 관련 민원 해결과에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 특이사항 (유동화 물건)

본 건은 채권이 유동화 전문회사로 이전되어 진행되는 유동화 물건입니다. 이는 채권 변제 및 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있으나, 일반적인 경매 절차와 동일하게 진행됩니다.

6.3. 미상 정보 (임대 관계)

임대 관계가 미상으로 조사된 점은 향후 점유 관계 확인에 있어 주의가 필요합니다.

하지만 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 금전적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 투자 포인트

- 양주자이 7단지 내에 위치한 84.92㎡(약 25.7평) 아파트로, 실수요자들에게 선호도가 높은 면적입니다.

- 2006년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 단지 내 편의시설 및 주거 환경이 양호합니다.

- 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로, 권리관계가 비교적 명확합니다 (단, 지상권은 별도 확인 필요).

- 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원 (2억원)입니다.

최근 84.92㎡ 면적의 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 1일 9층 물건이 185,000,000원, 2026년 6월 3일 2층 물건이 205,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2층으로, 최근 2층 실거래가(205,000,000원)와 유사한 수준입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 시세 및 감정가를 기반으로 산정합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가 범위는 200,000,000원에서 215,000,000원 사이로 추정됩니다.

권장 입찰가는 210,000,000원 (2억 1천만원)으로 제안합니다.

상기 예상가는 시장 상황, 경쟁 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 양주시 삼숭동의 양주자이 7단지 내 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 될 만한 특별한 사항은 없으나, 임대차 관계 미상에 대한 최종 점유 확인이 요구됩니다.

감정가 및 최근 실거래가 분석 결과, 적정 가격으로 낙찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

유동화 물건이라는 특성을 감안하더라도, 일반적인 경매 절차에 따라 안전하게 진행될 것으로 보입니다.

현재까지의 조사 결과, 주변에 유해하거나 혐오스러운 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.