나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4664 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층512호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 공동주택, 주상용 또는 업무용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(우이신설선: 솔밭공원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제512호로서, (사용승인일 : 2022.05.13) 외벽 : 판넬 및 석재 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재경보설비 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선의 삼양로, 북측 및 동측으로 약 6-8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 고도지구(28m 이하) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1에 위치한 에드가쌍문 5층512호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경4664 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 227,000,000원입니다.

토지 면적은 9.06㎡ (약 2.74평)이며, 건물 면적은 23.19㎡ (약 7.02평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 건물은 2022년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 5층에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '솔밭공원역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 주상용 또는 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선(우이신설선) 솔밭공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용계획 상 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당권 (2022년 8월 12일 접수)입니다.

인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 임차인: 김하늬

- 보증금: 58,890,000원

- 차임: 410,000원

- 전입일자: 2022년 7월 29일

- 확정일자: 2022년 6월 30일

- 대항력: 있음

- 비고: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

말소되는 권리로는 말소기준권리 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 있습니다.

등기부상 채무 총액은 2,005,833,867원으로 상당한 규모입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 쌍문동 지역은 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

솔밭공원역 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적이며, 주거 및 상업 기능이 결합된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

편의시설은 주상복합 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 측면에서는 우이신설선 솔밭공원역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 시세 분석 결과, 인근 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 7월)에서는 면적과 건축연도에 따라 3.99만원/㎡ ~ 5.85만원/㎡ 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건과 유사한 신축 건물(2012년식, 26.51㎡)의 거래가가 15,500만원(약 5.85만원/㎡)이었음을 감안할 때, 본건 건물면적(23.19㎡)의 현재 시장 가치는 약 135,550,000원 내외로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험이 있습니다. 김하늬 임차인은 보증금 58,890,000원에 대해 대항력을 보유하고 있으며, 경매 낙찰 후 임차보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

감정가와 시세 간의 괴리가 큽니다. 본건 감정가는 227,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 시세 분석 결과 추정 시장 가치는 약 135,550,000원으로, 약 9,000만원 이상의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 현재 시장 상황을 과대평가했거나, 반대로 시세가 급등했을 가능성을 시사합니다.

등기부상 총 채무액이 2,005,833,867원으로 매우 높아, 채권 정리 과정이나 소유주의 재정 상태에 대한 잠재적 위험을 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 솔밭공원역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 위험과, 감정평가액과 실질 시장 시세 간의 상당한 괴리로 인한 리스크를 반드시 인지해야 합니다.

입찰 전, 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되는지 여부를 명확히 확인하고, 감정가와 시세의 차이를 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2022년 준공)로서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

우이신설선 솔밭공원역을 이용한 편리한 대중교통 접근성을 강점으로 가집니다.

주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원이지만, 유사 물건의 최근 시세 분석 결과 실질적인 시장 가치는 약 135,550,000원으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 58,890,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수되므로, 이를 고려해야 합니다.

따라서 시장가치(135,550,000원)에 임차인의 인수 가능 보증금(58,890,000원)을 합산한 금액인 약 194,440,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 85.7% 수준이며, 신축 건물이라는 점과 임차인 리스크를 반영한 가격입니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 추가 확인, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.