나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4459 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층431호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '서울백운초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 솔밭공원역(지하철 우이신설선)이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건물내 4층 431호로 외벽: 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감. 내부: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 마감.

이용상태

공동주택(청년주택)임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택(청년주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측은 광대로와 접하고 북측 및 동측은 세로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 현장조사시 이해관계인 폐문부재로 내부구조 등은 건축물 현황도면에 의하였으니 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경4459 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 4층431호

* 용도: 다세대주택 (공동주택-청년주택)

* 감정가: 348,000,000원

* 토지면적: 11.74㎡ (약 3.55평) / 토지지분: 11.7357㎡ (약 3.55평)

* 건물면적: 30.03㎡ (약 9.09평) / 건물지분: 30.0311㎡ (약 9.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 등기부채권 총액: 545,675,120원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 '서울백운초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 솔밭공원역(지하철 우이신설선)이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 4층 431호입니다. 외벽은 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 마감으로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로, 근린생활시설 및 공동주택(청년주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측은 광대로와 접하고 북측 및 동측은 세로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구 등에 속해 있습니다. 또한, 과밀억제권역이며, 일부 용도(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 한하여 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(201,560,450원)입니다.

* 경매로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 근저당권, 근저당권부채권질권, 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권' 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 이 (대항력 없음)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 510,000원

* 전입일자: 2024-07-15

* 확정일자: 2024-07-17

* 배당신고일자: 2026-01-06

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 '서울백운초등학교' 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 일상생활에 필요한 편의시설을 비교적 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 솔밭공원역(우이신설선) 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 서울백운초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 솔밭공원 등 녹지 공간과의 접근성도 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설: 지하철 우이신설선 솔밭공원역을 이용할 수 있어 강남, 종로 등 주요 도심으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 물건명세서에 '지상권'이 언급되어 있으나, 이에 대한 상세 내용이 파악되지 않아 낙찰 후 예상치 못한 권리 관계가 발생할 가능성이 있습니다.

* 정보 접근 제한: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 파악에 어려움이 있었으며, 임대관계 또한 미상으로 파악되었습니다.

* 토지이용계획상 규제: 고도지구, 조망가로특화경관지구, 토지거래계약허가구역 등 여러 도시계획 및 규제가 적용되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(348,000,000원)와 최근 유사 실거래가(약 155,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황, 평가 기준 등의 차이일 수 있으나, 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택(청년주택)으로, 경매물건으로서의 기본적인 가치 요소를 갖추고 있습니다. 입지적으로 지하철역 및 버스정류장 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 학교 및 편의시설 접근성 또한 양호합니다. 권리분석 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 명세서 상에 언급된 지상권 등 미확인 권리 관계에 대한 주의가 필요하며, 감정가와 최근 실거래가 시세 간의 현저한 차이에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위의 각종 권리들이 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리관계가 비교적 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 임차인 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이 존재하여, 보증금 인수 부담 없이 명도가 비교적 수월할 것으로 판단됩니다.

* 역세권 프리미엄: 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 생활 편의성: 학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가치에서 충분한 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 348,000,000원

* 최근 유사 실거래가 (2012년식, 26.51㎡ 기준, 2026년 7월): 155,000,000원

* 본 물건 건물면적 (30.03㎡) 기준, 최근 실거래가 적용 예상가: 약 175,000,000원 ~ 185,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 제안:

본 물건은 감정가와 최근 실거래가 시세 사이에 상당한 차이를 보입니다. 최근 실거래가를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 1억 7천 5백만원에서 1억 8천 5백만원 사이를 적정 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 본 물건이 '청년주택'으로 분류되어 있다는 점을 감안하여 일반 다세대주택과의 시세 비교 시 추가적인 고려가 필요합니다. 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 변동 가능성 및 경쟁 물건 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 최종 제안 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.