나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513893 [1] 인천광역시 서구 검암동 650-3 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 연립·다세대주택 및 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(검바위역-인천2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(검암1구획정리),도로(접합),가축사육제한구역 (2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513893 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 650-3 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 62.60㎡ (약 18.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.93㎡ (약 22.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 연립·다세대주택 및 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 검바위역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 주변 시설

대상 물건 인근에는 주택가 특성상 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 또한, 서인천고등학교가 인근에 위치하며, 검암중학교 등 교육시설이 분포합니다. 서구 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있으나, 해당 물건지와 직접적인 혐오 시설의 근접성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2009-02-18: 소유권보존 (임종현)

* 2009-06-19: 소유권이전 (윤대윤)

* 2021-10-19: 소유권이전 (장성우)

* 2023-12-06: 주택임차권 (엄미혜, 금200,000,000원) - 말소 예정

* 2025-11-13: 강제경매 (주택도시보증공사, 금200,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄미혜)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-15

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2023-12-06

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소 예정

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2025년 11월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기입니다. 상기 말소기준권리보다 후순위 권리인 을구 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 60-70㎡)의 다세대주택 거래 사례는 2026년 1월에 9,300만원, 17,900만원, 18,300만원에 이루어졌습니다. 본 물건의 건물면적 72.93㎡를 고려할 때, 최근 유사 거래가 18,300만원(645-5번지, 72.87㎡)을 기준으로 볼 때 시세는 약 18,300만원 내외로 형성되어 있습니다.

4.2. 임대/매매 동향

최근 거래 사례를 볼 때, 해당 지역의 다세대주택 시장은 꾸준한 거래가 이루어지고 있으며, 면적과 층수, 상태에 따라 가격이 형성되고 있습니다. 본 물건의 감정가(200,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가되었으나, 향후 시장 상황 변화 및 물건의 개별 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건 인근에는 주거 지역의 특성상 마트, 편의점, 식당 등 소규모 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 물건지 남서측 인근에 서인천고등학교가 있으며, 검암중학교 등 교육시설이 근거리에 분포하고 있어 교육 환경은 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인으로 등재되어 있으며, 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 계약 및 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임차인 엄미혜는 대항력이 없으므로 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 이해와 후속 조치가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 주거 편의성이 양호하고 교통 접근성 또한 우수한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다. 그러나 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 채권자인 HUG의 인수조건 변경에 대한 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으나, 입찰 참여 시 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 및 교통 접근성

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 감정가 대비 잠재적 시세 상승 가능성

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적의 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 가치는 약 18,000만원 ~ 19,000만원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 200,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 높습니다. HUG 인수조건 변경에 대한 불확실성을 고려하고, 인수 보증금이 없다는 점을 감안할 때, 감정가의 90~95% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.