나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경4572 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 소재하는 지하철 우이신설선 "솔밭공원" 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장과 지하철 우이신설선 "솔밭공원역"이 소재하는바 대중교통 이용상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건(사용승인일자: 2022. 5. 13)중 제 5층 제 501호로, 외벽: 몰탈위페인트 및 벽돌쌓기 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재 및 타일등 깔기 창호: 새시창임

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중이며 집합건축물대장상의 "건축물현황도" 기준하여 방겸거실, 욕실

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 지층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(공동주택등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 25미터폭(삼양로), 북측과 동측으로 약 6 ~ 8미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 조망가로특화경관지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 근린생활시설 31호와 공동주택 253세대로 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1번지 에드가쌍문 5층 501호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경4572 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 208,000,000원입니다.

토지 면적은 8.28㎡ (약 2.51평)이며, 건물 면적은 21.19㎡ (약 6.41평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

본건 건물의 사용승인일은 2022년 5월 13일로 비교적 신축입니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 우이신설선 "솔밭공원" 역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로는 약 25미터 폭의 삼양로가, 북측과 동측으로는 약 6~8미터 폭의 포장도로가 접해 있어 출입 도로 상태는 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 약 24억 1천만원에 달하나, 말소기준권리 외의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자가 인수할 별도의 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 등기부등본에 기재되지 않은 유치권 등 특수 권리관계 존재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

본건 건물에는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 다세대주택에서는 흔치 않은 경우이므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 쌍문동 지역은 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

"솔밭공원역"을 이용하는 유동인구가 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

공동주택(청년주택)으로 이용 중이라는 점에서 젊은 층의 주거 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 우이신설선 솔밭공원역 이용 가능. 버스 노선 다수 운행.

편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 인근에 각급 학교가 소재하고 있습니다.

주거 환경: 주거지로서의 여건은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 특정 용도, 지정기간 명시) 등 다양한 규제 지역에 해당합니다. 이러한 규제는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 내 근린생활시설 31호와 공동주택 253세대가 함께 있어 단지 내 환경 변화 가능성이 있습니다.

임대 내역이 미상이라는 점은 향후 명도 진행 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 솔밭공원역 역세권에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 다양한 토지이용계획상의 규제와 임대 내역 미상 등의 일부 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 내부 상태에 대한 기대감이 있습니다.

지하철역 인근 역세권 입지로 교통 편의성이 높습니다.

인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

공동주택(청년주택)으로서 특정 수요층을 대상으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보 중 본건(전용면적 21.19㎡)과 유사한 면적인 2026년 7월 2일 쌍문동 137-208번지 고은빌(전용면적 26.51㎡)이 155,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 19,336,465원/평입니다.

본건 전용면적(약 6.41평)에 이 평당가를 적용할 경우, 약 123,906,742원 수준의 시세가 예상됩니다.

또한, 2026년 7월 1일 쌍문동 460-184번지 진주빌라(전용면적 36.54㎡)가 146,000,000원에 거래된 사례도 참고할 수 있습니다.

시세 분석:

본건은 2022년 사용승인된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 감정가는 208,000,000원이지만, 최근 유사 면적 거래가(약 155,000,000원)를 고려하면 시세는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

다만, 신축 연식과 역세권 입지 등을 감안할 때, 최근 거래가 대비 약간의 상승 가능성 또는 감정가 근접 수준의 시세 형성도 배제할 수 없습니다.

제공된 정보만을 기반으로 할 때, 현 시세는 대략 124,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 제안:

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점, 신축 건물의 가치 등을 종합적으로 고려하여,

130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 공격적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁 정도, 본 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.