나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513734 [1] 인천광역시 연수구 선학동 340 정광아파트 11동 2층211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 선학동 소재 선학중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본건을 포함하는 아파트단지와 학교 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 1991.06.29인 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건내 2층 211호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 하이샷시창

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있었음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 광평수 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측 및 남동측으로 차량출입이 가능한 도로가 외부공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2014-01-13)(선학 지구단위계획구역), 제1종지구 단위계획구역(공동주택용지), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012 -05-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014 -07-15)<철도안전법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025-8.26.~2026.8.25.) 임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 연수구 선학동 340 정광아파트 11동 2층 211호

1.2. 건물 정보

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 2층 211호

준공: 1991년 6월 29일

면적:

* 토지면적: 61.79㎡ (약 18.7평)

* 토지 지분: 61.79㎡ (약 18.7평)

* 건물면적: 84.69㎡ (약 25.6평)

* 건물 지분: 84.69㎡ (약 25.6평)

* 전용면적: 84.69㎡ (약 25.6평) (최근 전월세 JSON 정보 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 302,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엔에이치농협캐피탈주식회사 (등기부 요약 기준)

사건번호: 인천지방법원 2025타경513734 (1)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 선학동 소재 선학중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본건을 포함하는 아파트단지와 학교 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 최초 소유권 이전: 최홍록 (1992-12-01 접수)

* 소유권 이전: 한득인 (2019-01-22 접수, 매매)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2019-01-22 접수, 144,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 엔에이치농협캐피탈주식회사 (2022-05-23 접수, 192,000,000원, 말소)

* 가압류: 충북신용보증재단 (2025-01-08 접수, 25,000,000원, 말소)

* 임의경매 개시: 엔에이치농협캐피탈 (2025-11-14 접수, 174,419,758원, 말소)

* 등기부채권 총액: 361,000,000원

3.2. 말소기준권리

한국주택금융공사의 근저당권 (2019-01-22 접수)이 말소기준권리이며, 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않아 현재로서는 확인되지 않습니다. 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 인수될 수 있으므로, 현장 확인 및 등기부 상세 분석이 필요합니다. (제공된 정보 상으로는 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 정보: 임대 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의 문구: 임차인 현황이 미상으로, 명도 시 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본건은 인천광역시 연수구 선학동 소재 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교 등 교육시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 안정적인 주거 수요를 바탕으로 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주변 시설: 선학중학교가 인근에 위치하며, 각종 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 주차: 단지 내 총 273대 주차가 가능합니다. (세대당 주차 가능 대수는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하나, 이는 말소기준권리보다 선순위 권리들이 포함된 금액이며, 매각으로 인해 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건상 리스크

* 건축 연도가 1991년으로 노후화가 진행되었을 수 있습니다. 건물 내부 상태, 관리 상태, 향후 재건축 또는 리모델링 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 정확한 건물 상태 파악을 위해 현장 방문을 통한 상세한 점검이 필수적입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 주변 지역에 혐오 시설이나 환경 오염 시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 선학동에 위치한 아파트로, 주거 선호도가 높은 지역에 자리 잡고 있습니다. 건축된 지 30년 이상 경과되었으나, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크는 신중하게 검토해야 합니다. 최근 실거래가 정보와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정을 통해 진입한다면 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 선학중학교 인근, 아파트 단지 밀집 지역으로 실거주 수요 풍부.

* 안정적인 개발 환경: 제1종지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 권리들은 소멸 예정이며, 인수되는 권리 또한 현재 확인되지 않음.

* 명도 가능성: 인수 보증금 0원으로, 임대차 관계만 명확히 확인된다면 명도 절차 비교적 용이 예상.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(전용면적 약 64.38㎡)의 아파트가 2026년 6월 19,000만원, 7월 20,000만원, 16,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 846만원 ~ 1025만원 수준입니다.

* 본건의 건물 면적은 84.69㎡ (약 25.6평)이며, 이를 유사 면적의 평당 가격으로 단순 환산 시 예상 거래가는 약 21,600만원 ~ 26,200만원 범위로 추정됩니다.

* 그러나 본건의 감정가는 30,200만원으로, 위에서 추정한 거래가와 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정가 산정 시 고려된 요인(층수, 향, 내부 상태, 희소성 등)이 최근 거래 사례와 다르거나, 감정 시점의 시장 가치가 더 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

* 최근 전월세 JSON 정보에서 84.69㎡ 면적의 보증금이 18,500만원인 점은, 본건의 시세가 최소 이 보증금 이상으로 형성될 가능성을 보여줍니다.

* 예상 입찰가:

* 본 물건의 감정가는 30,200만원입니다.

* 제공된 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있으며, 낙찰 후 명도 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

* 안정적인 낙찰과 성공적인 명도를 목표로, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 25,670만원 ~ 28,690만원

* 최종 입찰가는 물건의 현장 상태, 명도 가능성, 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.