나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513883 [1] 인천광역시 서구 검암동 618-10 란진베스트 1동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 남측 인근의 란진베스트 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택 과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2016. 07월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건물 내의 2층 201호로서, 외벽:콘크리트 위 타일붙임, 드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형인 토지로서 평탄하며, 현황 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택은 남측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역(과밀억제권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(단지형다세대)’으로 이용 중임.
- 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513883 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 618-10 란진베스트 1동 2층201호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호

사용승인일: 2016년 07월

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 276,000,000원

토지 면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

건물 면적: 64.55㎡ (약 19.53평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 남측 인근의 란진베스트 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 유사한 형태의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건의 등기부등본상 채권 총액은 275,000,000원이며, 인천지방법원의 강제경매개시결정으로 인해 진행 중입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025-11-13)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박종선)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-15

확정일자: 2021-11-10

배당신고일자: 2024-01-29

비고: 등기부 요약상 '을3 주택임차권 박종선 말소'로 기재되어 있으며, 권리분석상 대항력 없음으로 판단됩니다.

* 임차인: 이재희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-17

대항력: 있음

비고: 임차인 이재희는 대항력이 있으나, 보증금이 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 이재희는 대항력이 있으므로, 임대차 관계가 새로운 소유자에게 승계될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 검암동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 따라서 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 간재울중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 공항철도 및 인천지하철 2호선 접근이 편리하여 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 또한, 경인아라뱃길 공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다. 주변 시천공원, 검암도서관 등도 근거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가 요건이 적용됩니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

6.2. 대항력 있는 임차인 (이재희, 보증금 0원)

임차인 이재희는 대항력을 보유하고 있으나 보증금이 0원으로, 임대차 관계의 상세 내용 및 향후 발생 가능한 문제에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 재매각

본건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 매각이 완료되지 못했음을 의미합니다. 이는 유찰의 원인이 되었던 특별한 사정이나 시장의 낮은 관심도를 시사할 수 있습니다.

6.4. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 향후 인수 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 검암동에 위치한 란진베스트 아파트로서, 비교적 신축(2016년 사용승인)이고 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이며, 재매각 사건이라는 점, 토지거래허가구역이라는 점 등은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. HUG 관련 변동 사항 또한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(공항철도, 인천지하철 2호선)에 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 간재울중학교 및 인근 학교, 공원, 생활편의시설 등 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 276,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 면적대의 다세대 주택 거래 사례가 93,000,000원부터 183,000,000원까지 다양하게 분포되어 있으나, 이는 건물의 연식 및 구체적인 입지에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 본건은 2016년식 건물임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 재매각 사건이라는 점, 토지거래허가구역 지정 등 여러 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 85~90% 수준인 235,000,000원 ~ 249,000,000원 사이를 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

매수 신청 보증금: 감정가의 20%인 55,200,000원 입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513883 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 618-10 란진베스트 1동 2층201호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 201호

사용승인일: 2016년 07월

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 276,000,000원

토지 면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

건물 면적: 64.55㎡ (약 19.53평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 남측 인근의 란진베스트 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 유사한 형태의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 공항철도 및 인천지하철 2호선이 교차하는 검암역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건의 등기부등본상 채권 총액은 275,000,000원이며, 인천지방법원의 강제경매개시결정으로 인해 진행 중입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025-11-13)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박종선)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-15

확정일자: 2021-11-10

배당신고일자: 2024-01-29

비고: 등기부 요약상 '을3 주택임차권 박종선 말소'로 기재되어 있으며, 권리분석상 대항력 없음으로 판단됩니다.

* 임차인: 이재희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-17

대항력: 있음

비고: 임차인 이재희는 대항력이 있으나, 보증금이 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 이재희는 대항력이 있으므로, 임대차 관계가 새로운 소유자에게 승계될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 검암동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 따라서 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변에 간재울중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 공항철도 및 인천지하철 2호선 접근이 편리하여 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 또한, 경인아라뱃길 공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다. 주변 시천공원, 검암도서관 등도 근거리에 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가 요건이 적용됩니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

6.2. 대항력 있는 임차인 (이재희, 보증금 0원)

임차인 이재희는 대항력을 보유하고 있으나 보증금이 0원으로, 임대차 관계의 상세 내용 및 향후 발생 가능한 문제에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 재매각

본건은 재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 매각이 완료되지 못했음을 의미합니다. 이는 유찰의 원인이 되었던 특별한 사정이나 시장의 낮은 관심도를 시사할 수 있습니다.

6.4. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 향후 인수 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 검암동에 위치한 란진베스트 아파트로서, 비교적 신축(2016년 사용승인)이고 더블 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이며, 재매각 사건이라는 점, 토지거래허가구역이라는 점 등은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. HUG 관련 변동 사항 또한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(공항철도, 인천지하철 2호선)에 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 간재울중학교 및 인근 학교, 공원, 생활편의시설 등 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 276,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 제공된 최근 매매 정보들을 종합해 볼 때, 유사한 면적대의 다세대 주택 거래 사례 가격대는 93,000,000원에서 183,000,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 하지만 이는 건물의 연식 및 구체적인 입지에 따라 차이가 있을 수 있으며, 본건은 2016년식 건물임을 감안할 때, 감정가가 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이재희(보증금 0원)의 존재, 재매각 사건이라는 점, 토지거래허가구역 지정 등 여러 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 85~90% 수준인 235,000,000원 ~ 249,000,000원 사이를 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

매수 신청 보증금: 감정가의 20%인 55,200,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.