나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3678 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층218호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 '솔밭공원역(우이신설역)' 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 아파트, 주상복합건물, 상업용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설역 솔밭공원역)이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2022.05.13일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제218호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(청년주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 지하주차장 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 정방형토지이며 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 25m, 북측 및 동측으로 약 6m 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 도로(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구<민간임대주택에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-정확한 임대관계는 미상임. -본건 청년주택은 등기사항전부증명서상 민간임대주택등기 (‘ 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법 제 43 조 제 1 항에 따라 임대사업자가 임대의무기간동안 계속 임대해야 하고 같은 법 제 44 조의 임대료증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임 ’) 가 되어있으므로 경매 진행 및 참여시 유관부서에 임대의무기간 및 양도, 임대료 등에 대하여 반드시 확인하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

2. 1 사건 및 부동산 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3678 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층218호

신 주소: 서울특별시 도봉구 삼양로 602 (쌍문동)

용도: 아파트 (청년주택)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 2 면적 및 지분 정보

토지면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

토지지분: 8.7996㎡ (약 2.66평)

건물면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물지분: 22.4666㎡ (약 6.79평)

2. 3 건물 세부 정보

건물명: 에드가쌍문

사용승인일: 2022년 05월 13일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 7층

건축면적: 2147.0119㎡

연면적: 17008.9407㎡

건폐율: 69.01%

용적률: 376.91%

2. 4 건물 외 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 228,000,000원

3 입지조건

3. 1 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트, 주상복합건물, 상업용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

3. 2 교통 접근성

인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설역 솔밭공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 3 도로 현황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 서측으로 약 25m, 북측 및 동측으로 약 6m 포장도로와 접하고 있습니다.

4 권리분석

4. 1 권리관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 08월 12일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(금153,990,222원)입니다.

4. 2 임차인 분석

임차인: 임현무

보증금: 58,950,000원

차임: 410,000원

전입일자: 2022년 08월 01일

확정일자: 2022년 08월 01일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부등본상 주택임차권(을4)으로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 인수되는 권리입니다.

4. 3 등기부 내역

본건의 등기부등본상 채권 총액은 519,428,065원입니다.

주요 등기사항으로는 소유권보존(도휘주식회사), 근저당권(한국주택금융공사, 주식회사온라이프건설), 주택임차권(임현무), 임의경매(한국주택금융공사), 가압류(서울주택도시개발공사), 압류(목포세무서장) 등이 있습니다.

4. 4 인수되는 권리 및 보증금

본 경매물건은 '을4' 근저당권 아래 주택임차권(임현무)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 인해 인수되는 권리에 해당합니다.

다만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

5 상권분석

5. 1 지역 상권 특성

본건이 위치한 지역은 공동주택, 아파트, 주상복합건물, 상업용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서, 상권이 활성화되어 있는 지역으로 판단됩니다.

6 생활정보

6. 1 아파트 부대시설

본건이 속한 에드가쌍문 아파트는 난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

건축물 정보에 따르면 총 253세대 규모이며, 지하주차대수는 4대, 전기차 충전기(지하)는 2대 설치되어 있습니다.

6. 2 주변 생활 편의시설

인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설역 솔밭공원역)이 소재하며, 주위에는 공동주택, 상업용건물, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

7 잠재적 리스크

7. 1 법적 규제 및 제한

본건 토지이용계획상 다음과 같은 규제가 존재합니다.

* 도시지역, 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역

* 조망가로특화경관지구

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 공공지원민간임대주택 공급촉진지구

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선)

7. 2 임대차 관련 특이사항

본건 청년주택은 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등기로 되어 있어, 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하며 임대료증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택입니다.

정확한 임대관계는 미상이며, 경매 진행 시 유관부서에 임대의무기간, 양도, 임대료 등에 대해 반드시 확인이 필요합니다.

또한, 에드가쌍문을 포함한 일부 역세권 청년주택 사업이 수익성 악화로 매각 추진 중이라는 언론 보도가 있습니다.

7. 3 기타 확인사항

별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

8 종합 의견

본건 에드가쌍문은 2022년 사용승인된 신축급 아파트(청년주택)로, 도봉구 쌍문동에 위치하며 지하철 솔밭공원역 역세권에 해당하여 입지적 이점이 있습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 늦은 순위의 임차인이 존재하나, 대항력은 있으나 매각으로 인한 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

다만, 민간임대주택으로 의무 임대 기간 및 규제 사항 확인이 필요하며, 청년주택 사업 전반의 수익성 악화 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

9 투자 포인트

* 신축급 역세권 아파트(청년주택)

* 안정적인 임대 수익 가능성 (청년주택 정책 활용)

* 소형 면적으로 투자 접근 용이

10 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 쌍문동 지역의 유사 면적 아파트 실거래가는 2억원대 후반에서 3억원대 초반으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 본건은 청년주택으로 민간임대주택 관련 규제와 사업 주체의 유동성 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.