나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64711 [1] 경기도 파주시 금촌동 505-1 파이하우스 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕 5층 건물내 2층 201호로서 (사용승인일 : 2018년12월4일) 외벽 : 드라이비트 마감 등임. 내벽 : 벽지 마감 등으로 조사됨. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5~6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(09.07.31), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244)), 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26)), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64711 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 505-1 파이하우스 103동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 65.58㎡ (약 19.84평)

건물면적: 79.03㎡ (약 23.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

건축년도: 2018년 12월 4일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브, 경사지붕 5층 건물 중 2층 201호

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 5~6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금촌초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 수원지방법원 2025카단576의 가압류(성남중앙신용협동조합, 금72,727,935원)입니다.

등기부채권 총액은 307,727,935원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서미현

보증금: 235,000,000원

전입일자: 2021-06-30

확정일자: 2023-09-27

대항력: 있음

비고: 을구 7번 등기부요약 상 주택임차권으로 등재되어 있으며, 말소 예정이 아닌 '인수'로 표기되어 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 서미현)

보증금: 10,000,000원

전입일자: 2021-06-30

확정일자: 2021-06-08

대항력: 있음

권리분석 요약:

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 을구 7번 주택임차권(서미현)이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 235,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 최근 2026년 5월, 7월에 인근 금촌동 지역의 다세대주택(72.09㎡, 66.705㎡, 51.38㎡)이 135,000,000원에서 185,000,000원 사이로 거래되었습니다.

이를 면적당 가격으로 환산 시 약 202만원/㎡ ~ 272만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적(79.03㎡)을 고려할 때, 시세는 대략 160,000,000원에서 215,400,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 248,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 금촌초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 금촌역이 차량으로 이동 가능한 거리에 있으며, 주변 도로망을 통해 파주시 내외로의 접근성이 좋습니다.

* 의료시설: 금촌 지역 내 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 서미현의 보증금 235,000,000원은 채권 총액 중 상당 부분을 차지하며, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 현재 파악된 시세 범위를 초과하는 금액으로, 인수 시 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 향후 외국인 등 특정 주체에 의한 거래 시 허가 대상이 될 수 있습니다.

* 폐기물매립시설 설치제한지역: 해당 지역은 폐기물매립시설 설치가 제한되므로, 인근의 혐오시설 편입 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 금촌동 소재 신축급 다세대주택으로 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 거액 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 투자에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 인수해야 할 임차 보증금 액수를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 상당한 리스크를 감수해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 금촌초등학교 인근으로 주거 환경이 안정적.

* 보증금 인수 리스크를 감안한 매우 공격적인 입찰 전략 필요.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 160,000,000원에서 215,400,000원으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원이 인수될 경우, 실제 매수인이 부담해야 하는 총액이 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

이에 따라, 본건은 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치에 기반하여 보수적으로 접근해야 합니다.

매우 높은 리스크를 고려하여, 투자자 본인의 판단 하에 결정해야 하나, 시세 대비 과도한 보증금 인수 부담을 고려하여, 입찰가를 매우 낮게 산정할 필요가 있습니다.

잠재적 최대 손실을 감안한 매우 보수적인 입찰가로 10,000,000원을 제시합니다. 이는 단순한 투기적 관점에서의 최소 입찰가를 의미하며, 실제 낙찰 가능성 및 수익성은 별도 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.