나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513873 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 14층 건물내의 제9층 제903호로서, (사용승인 : 2017.06.20) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무용 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 331-14 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 숭의동 331-3 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 숭의동 331-15 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513873 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 9층903호

용도: 오피스텔

토지면적: 13.16㎡ (약 3.98평)

건물면적: 72.64㎡ (약 21.98평)

토지/건물 일괄매각

감정가: 240,000,000원

사용승인일: 2017년 06월 20일

건축물대장상 주용도: 업무시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 업무시설, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 울산세무서장의 압류 (2023년 04월 11일)

강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2025년 11월 13일)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 을구 순위 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다.)

등기부채권 총액: 221,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박성범)

보증금: 221,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 20일

확정일자: 2021년 06월 29일

배당신고일자: 2023년 09월 12일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 (특이사항 및 특수물건정보에 기재됨)

3.3. 주의사항

임차인 박성범은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요하며, 이는 경매 절차 또는 향후 소유권 취득에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 숭의동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

숭의로터리 인근으로 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 주변 지역은 주로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있어 특별한 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항은 본 건의 특수사항으로, 입찰 전 면밀한 사전 조사 및 법률 자문을 통해 인수 부담이나 절차적 복잡성을 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지거래 허가구역

외국인 명의로 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 신축급 오피스텔로, 숭의로터리 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수할 임차 보증금은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 준신축 오피스텔

2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

8.2. 역세권 인근 입지

숭의로터리 인근으로 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

8.3. 경매 통한 시세 차익 가능성

부동산 강제경매 물건으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 거래 사례(2024년 10월 20일, 9층, 62.18㎡ 기준)에서 200,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건 면적(72.64㎡)에 대한 시장 가치를 추정하면 약 233,830,000원 수준으로 분석됩니다. 본건의 감정가는 240,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가

임차 보증금 인수 부담이 없음을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다. 예상 입찰가는 약 225,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.