나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513888 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-56 경보빌라 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서, 외벽: 외장타일 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시 남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2022-04-11)(용일사거리 남동측구역 주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금98,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513888 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-56 경보빌라 2동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

건물면적 (전용면적 추정): 39.73㎡ (약 11.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2001년

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 5월 17일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (등기부 갑11)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리:

을구 순위 7번 주택임차권 (김덕현, 보증금 98,000,000원)이 등기되어 있으나, 물건명세서에 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨"이라고 명시되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 본 물건은 낙찰자가 별도의 임차보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 98,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-20

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-12-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권이라는 특이사항이 있으나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상권보다는 배후 주거지로서의 성격이 강합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 인천남부초등학교가 물건지 서측 인근에 위치하여 학군 형성에 기여합니다.

편의시설: 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 규제: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 특히 외국인에 한해 토지거래허가구역으로 지정(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)되어 있어 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정: 현재(2026년 7월) 물건지가 토지거래허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 외국인 매수자는 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

정비구역 지정: 용일사거리 남동측 구역 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 있어, 장기적인 지역 개발 가능성이 있지만, 이는 사업 추진 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

건축 연도: 2001년에 건축되어 연식이 20년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 경매를 통해 비교적 명확한 권리관계를 가진 물건으로 판단됩니다.

특히, 임차권이 존재하나 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없는 점은 큰 장점입니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 한 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 필요하며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 경우 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 지정(외국인 대상)은 일부 투자자에게 제약이 될 수 있으나, 국내 투자자에게는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 분석: 임차권이 말소 처리될 예정으로, 낙찰 후 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

적정 시세 확보 가능성: 감정가 95,000,000원 대비 최근 시세 조사를 통해 시세보다 낮은 가격으로 매수할 기회가 있습니다.

지역 개발 잠재력: 주거환경개선사업 정비구역 지정으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 43.33㎡(약 13.1평), 2001년 건축, 3층, 82,000,000원 (평당 약 626만원)

* 2026년 5월, 44.77㎡(약 13.5평), 2012년 건축, 4층, 122,000,000원 (평당 약 901만원)

* 2026년 5월, 44.4㎡(약 13.4평), 1993년 건축, 3층, 90,000,000원 (평당 약 670만원)

본건 물건(39.73㎡, 2001년 건축)은 최근 매매 사례 중 건축 연도가 유사한 2001년 준공의 43.33㎡ 물건(8,200만원) 및 1993년 준공의 44.4㎡ 물건(9,000만원)과 비교하는 것이 합리적입니다.

두 건의 유사 사례 평균가는 약 8,600만원입니다.

감정가 95,000,000원은 최근 유사 물건의 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

단, 5층이라는 층수 이점을 고려하더라도, 보수적으로 접근 시 8,500만원 ~ 9,000만원 범위에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

안정적인 입찰가로 9,000,0000원 을 제시하며, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 확인을 통해 잠재적 혐오시설 유무를 직접 파악하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.