나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72629 [1] 경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7306동 26층2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산펜테리움리버테라스Ⅰ' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 건내 기호 1 (7306동 2603호)로서, 각각 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72629 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOOOOOO

1.2. 부동산현황

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7306동 26층 2603호

용도: 아파트

건물명: 다산펜테리움리버테라스1차

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 886,000,000원

토지면적: 57.04㎡ (약 17.26평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 '다산펜테리움리버테라스Ⅰ' 단지 내에 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 속해 있습니다.

도로 조건으로는 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

기타 제한사항으로는 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등이 있습니다.

제공된 정보 내에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

본 물건은 남양주지원 2025타경72629 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매입니다.

말소기준권리인 근저당(염은진, 2025.05.27.) 외 다수의 가압류, 강제경매, 임의경매 등기 등이 존재하였으나, 경매 절차 진행으로 모두 말소될 예정입니다.

말소 대상 주요 권리 내역:

* 근저당 (염은진): 520,000,000원

* 가압류 (주식회사영진레미콘): 98,495,080원

* 가압류 (유진기업주식회사): 85,681,825원

* 가압류 (이순산업주식회사): 27,801,180원

* 강제경매 (이순산업주식회사): 27,801,180원

* 임의경매 (염은진): (금액 미기재)

총 등기부채권 금액은 731,978,085원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 주택도시보증공사 (김종환)

보증금: 490,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 16일

확정일자: 2022년 11월 28일

대항력: 있음

배당신고일자: 2026년 01월 23일

인수 보증금 합계: 0원

비고: 비록 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 정보에 따르면 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 임차인의 대항력 존재는 실제 명도 시 잠재적 변수가 될 수 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 면밀히 확인하고 주의 깊게 접근해야 합니다.

3.3. 인수되는권리

제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있으나, 아파트의 경우 해당 사항이 없을 가능성이 높습니다.)

5. 생활정보

5.1. 단지정보

아파트명: 다산펜테리움 리버테라스1차

주소: 경기도 남양주시 다산동 6215

건축년도: 2018년 12월 21일 사용승인

총 세대수: 944세대

총 동수: 8개동

최고층: 30층 (본건 26층)

주차대수: 총 1140대 (지하 1134대, 지상 6대)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변편의시설

단지 인근에 학교(유치원, 초등학교, 중학교), 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 주거 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항

본 건은 중복 사건으로 진행 중입니다. 중복 사건은 절차 진행이나 혼란의 가능성이 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있으며, 인수 보증금 0원 명시의 근거를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 기타고려사항

아파트 사용승인일이 2018년으로 비교적 최근 연식이지만, 입찰 전 현장 방문을 통해 건물 노후 상태 및 관리 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

토지 이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)'으로 지정되어 있어, 외국인이나 특정 조건을 가진 매수자는 별도의 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축급 아파트로, 주변 개발이 활발한 지역에 자리하고 있습니다. 최신 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 인수 보증금은 0원으로 명시된 점, 중복 사건으로 진행 중인 점 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 다산동 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 시세 차익 잠재력: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 경매 절차를 통해 기존의 복잡한 권리관계가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

9. 예상입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 2일, 26층, 84.95㎡: 1,150,000,000원

* 2026년 7월 15일, 16층, 84.93㎡: 1,050,000,000원

* 2026년 7월 13일, 13층, 84.95㎡: 1,036,000,000원

* 최근 3개월 평균 실거래가: 약 1,078,666,667원

감정가: 886,000,000원

분석:

본 건의 감정가(886,000,000원)는 최근 실거래가 평균(약 1,078,666,667원) 대비 약 22% 낮은 수준입니다. 이는 시세 차익을 얻을 수 있는 큰 기회가 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 490,000,000원이지만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 명도 시 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 이 부분은 명도 과정에서 반드시 재확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 높여 시세에 근접하거나, 낙찰 가능성이 높은 수준으로 전략적으로 입찰하는 것이 유리합니다.

제안 입찰가: 950,000,000원

이 금액은 감정가보다 높지만, 최근 실거래가 평균보다는 낮아 시세 차익을 확보할 수 있는 범위 내에서 제안하는 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 분위기, 경쟁률 등을 고려하여 최종 금액을 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.