나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52195 [1] 서울특별시 은평구 응암동 110-16 응암동다세대주택 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북감정 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 근린생활시설, 주상용부동산, 다세대주택, 아파트 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 구분건물 내 5층 502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

냉난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약3m 내외의 도로와 접하며 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최 종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아 파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 주택임차권 등기되어 있음. (등기사항전부증명서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 110-16번지에 위치한 다세대주택 502호입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52195 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 313,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 29.01㎡(약 8.78평)이며, 건물 면적은 59.89㎡(약 18.12평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 근린생활시설, 주상용 부동산, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하여 차량 접근이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

토지는 세장형의 형상으로 구분건물의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 20일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 매각으로 인해 해당 근저당권 및 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 주택임차권(을15)이 등재되어 있으나, 확정일자는 2023년 5월 8일, 전입일자는 2023년 6월 23일이며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

또한, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되어, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존 등기 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 그 외 가압류, 강제경매, 압류 등 다수의 권리가 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 577,434,502원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 명시된 사항이 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 근린생활시설, 주상용부동산, 다세대주택, 아파트 등이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 기능을 수행하고 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 2018년에 준공된 "인산엘르빌"(은평구 응암동 120-2)의 경우, 2026년 5월 21일에 전용면적 29.83㎡가 29,000만원(2.9억원)에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 건물 연식과 면적을 고려할 때 주요 비교 대상이 될 수 있습니다.

그 외 1991년 및 1989년에 준공된 다세대주택들의 경우, 전용면적 35.08㎡가 13,000만원, 32.16㎡가 27,800만원에 거래되었습니다. 이는 건물 연식에 따른 가격 차이를 보여줍니다.

본건의 감정가(3.13억원)는 가장 최근의 신축급 다세대 주택 거래가(2.9억원)와 유사한 수준으로, 급격한 시세 차이를 기대하기는 어려울 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "신진과학기술고등학교"가 북측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정된 구역이 존재합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(기간: 2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31). 이는 향후 소유권 이전 시 반드시 확인하고 절차를 이행해야 하는 부분입니다.

* 교육환경보호구역: 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어 건축 및 개발 관련 제한이 있을 수 있습니다. 최종 확인이 필요합니다.

* 다양한 도시계획법상 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규에 의한 제한이 존재합니다.

* 임차인 관련: 주택임차권 등기가 되어 있으나, 대항력은 없습니다. HUG의 확약서 내용에 따라 인수되는 보증금은 없으나, 배당 순위에 따라 잔여 보증금 발생 가능성은 희박하지만 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 다세대주택 502호로, 도시지역 내 일반적인 주거지 및 상업지 혼합 지역에 해당합니다. 최근 실거래가 데이터를 볼 때, 감정가는 주변 신축급 다세대 주택의 시세와 유사한 수준으로 책정된 것으로 보입니다. 권리 관계는 깨끗하게 정리될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 및 기타 도시계획법상 제한 사항을 면밀히 검토해야 하며, 향후 투자 가치는 주변 개발 계획 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득 가능하며, 명도 관련 위험이 적습니다.

* 지역 내 다세대주택으로, 향후 주거 환경 개선 및 재개발 가능성을 고려한 장기적 투자 가치가 있습니다.

* 신축급 다세대 주택 시세와 비슷한 감정가 수준으로, 급격한 시세 하락 위험은 상대적으로 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 313,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 건물): 290,000,000원 (2018년 준공, 전용 29.83㎡)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 시세 분석 기반 예상 입찰가:

본 건의 감정가는 3.13억원이며, 최근 유사 신축 건물 거래가는 2.9억원입니다. 본건은 건축 연령이 더 높다는 점을 고려할 때, 감정가 수준보다는 최근 실거래가 수준을 상회하지 않는 선에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 2.5억원 ~ 2.8억원 내외에서 적정 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 추가 확인, 경매 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시설 관련:

"신진과학기술고등학교"가 인근에 위치하며, 일반적인 주거 및 상업 지역의 편의시설이 소재합니다. 현재까지 파악된 정보상 본건 물건의 즉각적인 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.