나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72610 [1] 경기도 구리시 교문동 735-7 구리미래타워 10층1008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 남동 측 인근에 위치하 며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 소재하는 상업지역으로 제반 주위환 경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대 중교통 상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층건 내 제10층 제1008호로, 외벽 : 석재 붙임, 판넬, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 현장 조사 시 잠금장치 등으로 정확인 이용상태 확인은 불가능하였 으나, 공부상 "오피스텔"임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비(17인승, 1,150kg), 기계식 주 차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 2필지 일단의 사다리형의 토지로 업무시설(오피스 텔) 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 남측으로 노폭 약 8m 정도의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)토지(교문동 735-7) 및 기호(2)토지(교문동 735-8) 동일함. 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 방화지구, 제1종지구단위계획구역(교문1지구), 소로 3류(폭 8m 미만)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교문초 등학교 / 학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설 립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단 독 다가구 연립 다세대 아파트]).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72610 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 735-7 구리미래타워 10층 1008호

용도: 오피스텔

1.2. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 15층 건물 중 제10층 제1008호

건축물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설

준공일: 2003년 5월 10일 (사용승인일 기준)

건물 면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

토지 지분 면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

총 건물 면적 (대지 포함): 5649.99㎡ (약 1709.15평)

건물 총 면적 (호당): 29.25㎡ (약 8.85평) (전용면적 기준)

1.3. 매각 정보

감정가: 103,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

감정평가 대상 물건은 경기도 구리시 교문동 소재 "교문초등학교" 남동 측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 소재하는 상업지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 남측으로 노폭 약 8m 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 이OO

경매 구분: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 이세은

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 8일

확정일자: 2022년 6월 2일

배당신고일자: 2025년 11월 10일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 갑16 (강제경매, 이세은, 2025-11-13 접수)

인수되는 권리: 을14 (주택임차권, 이세은, 115,000,000원)

주의사항: 임차인 이세은은 대항력이 있으며, 보증금 115,000,000원에 대해 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '말소: 인수'로 기재된 주택임차권 등기는 인수 가능성이 높으므로, 입찰 전 임차인과의 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약 (주요 사항)

주택임차권 (을14): 권리자 이세은, 권리금액 115,000,000원, 말소 여부 '인수', 전입일자 2022-07-08, 확정일자 2022-06-02.

강제경매 (갑16): 권리자 이세은, 권리금액 115,759,332원, 말소 여부 '말소', 말소기준권리로 작용.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

물건지가 위치한 교문동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 체육시설 등이 혼재된 상업지역으로, 지역 내 소비 수요가 꾸준한 곳입니다. 인근에 교문초등학교가 위치하여 배후 수요 확보에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 2024년 8월 7일 구리미래타워 11층 전용면적 30.825㎡ 물건이 112,500,000원에 거래되었습니다.

이는 3.3㎡당 약 365만원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 103,000,000원 (3.3㎡당 약 352만원)으로, 최근 실거래가 대비 소폭 낮은 수준입니다.

시세는 11,000만원 ~ 11,500만원 사이로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 체육시설 등도 인접해 있습니다.

구리타워(자원회수시설을 활용한 랜드마크)가 인근에 있으며, 이는 관광 및 여가 시설로 활용되고 있어 혐오시설로 인식되지 않으며 오히려 지역의 랜드마크 역할을 하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

"교문초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 대한 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이세은은 대항력이 있으며, 보증금 115,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이므로, 실제 투자 수익률을 계산할 때 반드시 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '말소: 인수' 표기 간의 상충 가능성에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역 (일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한)

* 방화지구

* 제1종지구단위계획구역 (교문1지구)

* 소로 3류 (폭 8m 미만) (국지도로) (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교문초등학교)

* 배출시설 설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. [허가대상자: 외국인 등/허가대상 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트]) - 본 물건의 용도가 오피스텔이므로 직접적인 허가 대상 용도에 해당하지 않을 가능성이 높으나, 관련 법규 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 교문동에 위치한 오피스텔로, 상업지역 내에 위치하여 접근성이 양호하고 주변 편의시설 이용이 편리합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 위험 요소입니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 투자 결정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구리시 핵심 상업지역 내 위치하여 안정적인 가치 상승 기대.

* 교문초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 구리타워 등 지역 랜드마크 및 편의시설 인접.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가.

9. 예상 입찰가

감정가는 103,000,000원이며, 최근 실거래가는 112,500,000원 수준입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 이세은의 보증금 115,000,000원 인수 가능성을 고려해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 낙찰자는 시세보다 높은 금액을 실질적으로 지불하게 되는 결과가 됩니다.

따라서, 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

보증금 인수 의무가 없다고 가정할 경우, 감정가인 103,000,000원부터 시작하여 시세 범위 내에서 경쟁을 고려한 적정 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 또는 시세 이하에서 입찰가를 고려하되, 임차인 관련 리스크를 충분히 반영해야 합니다.

보수적인 관점에서는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.